בעוד יומיים (ג' 5/4/22) תתבקש מועצת העיר חיפה לאשר את גובה היטלי ההשבחה המחולקים על פי שכונות בעיר. היטל ההשבחה ינוע בין 25% ל-50% או ללא היטל השבחה כלל. תוקף ההחלטה ל-5 השנים הבאות.
ההחלטה מתייחסת גם לפרויקטים חדשים, שעדיין לא קיבלו אישור, וגם לפרויקטים שכבר אושרו כששיעור היטל ההשבחה שלהם יקבע מחדש.
לכל שכונה נקבע גובה ההיטל המסומן במספרים בין 0-5, זאת לאחר בחינה של מספר פרמטרים. בהתאם למספר של כל שכונה נקבע שיעור היטל ההשבחה.
יקבע את גורל הפרויקט
הטענה של מתנגדי התוכנית, היא ששיעור היטל ההשבחה יקבע את גורלם של פרויקטים של התחדשות עירונית ולמעשה יכריעו אם יצאו אל הפועל או לא. כיוון שהפרויקטים הללו הם אינטרס עירוני, השאלה היא האם שיעור היטל ההשבחה לא יפגע בסופו של דבר בעיר ובתושביה.
כאמור, היטל ההשבחה שונה משכונה לשכונה. ישנן שכונות בהן היטל ההשבחה עומד על 50% ולעומתן שכונות עם היטל השבחה של 25% בלבד.
היטל השבחה הינו תשלום חובה הנדרש מבעל הקרקע על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית בניה והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. החובה לתשלום ההיטל חלה על הבעלים, ולמרות חוזה המכר, שבו לרוב נקבע כי הקונה נדרש לשלם היטל זה – עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים, אשר אינו מחייב את הוועדה המקומית.
תקפה ל-5 שנים
בסוף חודש פברואר הוצגה מצגת בפני מועצת העיר חיפה ובה פירוט היטלי ההשבחה על פי החלוקה לשכונות. המצגת נפתחה בכך שחוק ההסדרים, שעבר בנובמבר אשתקד, קובע שהיטל ההשבחה הוא 25% מערך ההשבחה בפועל. יחד עם זאת, הרשות המקומית רשאית לקחת את השטח הכולל שלה ולחלק אותו לאזורים. בכל אזור היא רשאית לקבוע מה יהיה גובה היטל ההשבחה מ-0 אחוז היטל (לא יוטל כלל היטל), 25% היטל או 50% היטל, בהתאם לשווי הקרקע ועוד שיקולים עירוניים. הרשות העירונית אינהנדרשת לקבל אישור להחלטה, אלא רק לעדכן בכלי התקשורת המקומיים. ההחלטה תיבחן שנית לאחר 5 שנים. בתום 5 שנים רשאית הרשות המקומית לשנות את ההחלטה.
שיעור היטל משתנה
במצגת שהציגה העירייה מופיעים הסברים לאופן בו נקבע היטל ההשבחה בכל אזור ואזור. נבחנו מספר פרמטרים לגבי כל שכונה בעיר וכך כל אחת מהשכונות קיבלה מספר בין 0 ל-5. במקרה ששכונה קיבלה מעל 4, העירייה מציעה לא להטיל עליה היטל השבחה כלל. היה והמספר נמוך יותר, יעלה שיעור היטל ההשבחה.
קביעת היטלי השבחה – המצגת המלאה:
באיזו שכונה הכי משתלם לבצע תמ"א?
אחת הטבלאות במצגת מעלה נתונים מעניינים מאוד. העירייה בדקה את שווי של תמ"אות בכל אחת משכונות העיר, כדי לקבוע מה יהיה היקף היטל ההשבחה. מהטבלה עולה כי השכונות שבהן פרויקטים של התחדשות עירונית הוא הרווחי ביותר הן כרמל צרפתי, בת גלים, מרכז הכרמל, אחוזה ושמבור. התמ"א הכי יקרה בעיר, על פי העירייה, תהיה בשמבור, בה בפרויקט אחרי תמ"א, כל מ"ר יימכר בלמעלה מ-27 אלף ש"ח. לעומת שכונות אלה, ישנן שכונות שהתמ"אות בהן ימכרו במחיר נמוך, כמו שכונת וויזניץ' בהדר, קריית חיים מזרחית ומערבית, קריית שמואל ותל עמל.
החלטה מחודשת בפרויקטים שכבר אושרו
לא פחות מפתיעה היא העובדה שהעירייה פתחה מחדש את היטלי ההשבחה גם בפרויקטים שכבר אושרו. למשל, בפרויקט בקריית אליעזר לא יהיה היטל השבחה כלל, כיוון שהפרויקט מתבצע במסגרת התחדשות עירונית בחסות המדינה, והמדינה השקיעה בו כספים בכפוף לכך שהעירייה לא תוכל לגבות מיסים. לעומת זאת, בפרויקט באמיל זולא ברמת שאול, שאושר כבר בשנת 2014 ומועצת העיר קבעה בשנים 2003 ו-2009, שלא יהיה בו היטל השבחה, העירייה קבעה שיוטל בו היטל השבחה של 25%.
כלומר השינוי והקביעה מחדש של היטלי ההשבחה, מאפשר לעירייה לפתוח מחדש החלטות שהתקבלו על ידי מועצת העיר כבר לפני למעלה מעשור. החלק הבעייתי הוא שברגע שיזם או קבלן יוצאים לדרך עם פרויקט התחדשות עירונית, הם לוקחים בחשבון את ההוצאות וההכנסות ומתחילים את הבנייה רק אם מובטח להם רווח מהפרויקט. אם אחרי 10 שנים התנאים משתנים, היזמים מוכנסים למצב בעייתי.
"זה הסוף להתחדשות עירונית בנווה שאנן"
המנכ"ל והבעלים של 'מורג נכסים' חיפה, עידו מורג, טוען שהעירייה מצד אחד טוענת שהיא מעוניינת לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בשכונת נווה שאנן, אך בו בזמן מטילה על פרויקטים בשכונה היטל השבחה של 50%. "לא ייתכן מצד אחד להגיד שאתם בעד פרויקטים של פינוי בינוי בנווה שאנן ולקבוע כמה קומות יהיו הבניינים בשכונה אחרי התחדשות עירונית, ומצד שני לקבוע שהיטל ההשבחה יהיה הכי גבוה שאפשר. אי אפשר להשוות את נווה שאנן לשכונות באחוזה או בכרמל מבחינת הרווח ליזם, ולכן לא ברור לי למה היטל ההשבחה בשכונות הכי יקרות בעיר ובנווה שאנן צריך להיות באותו שיעור. יותר מכך, יש בנווה שאנן בתים שיש אינטרס ציבורי ועירוני לבצע בהם התחדשות עירונית, כי הם לא בטיחותיים. ברגע שקובעים שיעור היטל השבחה כל כך גבוה, סותמים את הגולל על הסיכוי שפרויקטים כאלה יצאו לפועל".
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "היזם אמור לממן את הפיתוח הסביבתי בעזרת היטל ההשבחה"
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית דוחה את הטענות:
"תכליתו של היטל השבחה היא לממן מרכיבים ציבוריים שהינם חיוניים לשכונה שעוברת תהליך של התחדשות עירונית, כדוגמת שטחים ציבוריים פתוחים, גני ילדים, מתנ"ס וכד'. הקמתם של אלה הינה אינטרס מובהק של תושבי השכונה המתחדשת. ההוצאה הכספית מוטלת על הרשות המקומית, כחלק מאחריותה לתת מענה לצורכי התושבים בתחומה, והוצאה זו ממומנת מכספי היטל השבחה שנגבה מהיזמים. בשנה האחרונה, לראשונה, החלה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לסייע לרשויות מקומיות שבהן תכניות מאושרות בהיקף גדול במיוחד, במימון של עלויות הפיתוח הציבורי הנילווה לפרויקטים אלה, במסגרת הסכמי מסגרת בהיקף כספי כולל של 440 מילון ש"ח. בדרך זו מסייעת הרשות הממשלתית לרשויות המקומיות לשאת בנטל הפיתוח הנילווה לפרויקטים אלה, וזאת לצד כספי היטל השבחה".
"קביעת המדיניות נותרה בידי הרשות המקומית"
"באשר לתיקון החוק ומטרתו", מוסיפים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, "על פי המצב עד לתיקון החקיקה, יכולה היתה רשות מקומית לשנות מעת לעת את מדיניותה בתחום היטלי ההשבחה (גביה מלאה, פטור חלקי, או פטור מלא). הדבר הקשה מאוד על יזמים בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, בשל חוסר הוודאות שהדבר יצר ביחס לעלות הכוללת של היזם בפרויקט. החקיקה שקידמה הרשות להתחדשות עירונית במסגרת חוק ההסדרים נועדה להתמודד עם חוסר ודאות זה, וחייבה את הרשויות המקומיות לקבוע מדיניות בתחום עד לחודש מאי 2022, וכן קבעה כי מדיניות זו תהא מחייבת ובלתי ניתנת לשינוי למשך תקופה של 5 שנים. יובהר, כי הן במצב הקודם והן במצב היום, קביעת המדיניות בנושא היטלי השבחה נותרה בידי הרשות המקומית, כמי שהחוק מטיל עליה את האחריות והסמכות בתחום, ובימים אלה קובעת כל רשות מקומית את מדיניותה בנושא, ביחס לכל שכונה בתחומה, וזאת בהתאם לערכי הקרקע בשכונה, פוטנציאל היקף יחידות הדיור המתווספות, הפער במוסדות ציבור בשכונה וכל שיקול רלוונטי אחר.
ככלל, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדת קידום פרויקטים של פינוי בינוי שהינם כלכליים, יחד עם תשלום היטל השבחה. דבר זה מאפשר לרשות המקומית לתת מענה ציבורי איכותי, וגם היזם יכול להוציא לפועל פרויקט רווחי. לצד זאת, במקומות שבהם ערכי הקרקע גבוליים מבחינת כדאיות כלכלית, קיים לעיתים הצורך בוויתור על היטלי השבחה לצורך כלכליות הפרויקטים, ובחלק מהמקרים קיימת נכונות מצד הרשות המקומית לוותר על חלק או מלוא היטל השבחה, כדי לאפשר כדאיות כזו".
תגובת העירייה תצורף לכתבה כאשר תתקבל.
בכתבה מוצגת תמונה גדולה ויפה של "רח' רטנר בנווה שאנן הממתין לפינוי בינוי" מיד אחרי כל הנאום על היטל ההשבחה בגובה 50% על אזור נווה שאנן. יזרעאליה שבה הרחוב נמצא אמנם נחשבת בפי העם חלק מנווה שאנן אבל ההיטל שנקבע בשכונה הוא בגובה 25% בלבד
כאשר העירייה יכולה לגבות כסף רב מארנונה על כול מ"ר שנבנה העירייה תוקעת מקלות בגלגלי היזמים
צאו לנו מהכיס
הדירות שאנו גרים בהם בקרית אליעזר מיועדות לפינוי בינוי
לחלק גדול מהדיירים לא תהייה האפשרות להנות מהתמורה כי לא נגיע מפאת גילנו המתקדם זו זכותנו הבלעדית להשאיר ליורשנו ולו מעט
אף ייזם לא ירצה להתחיל או להמשיך בהליכים שחלק מהמתחמים כבר שקועים ומושקעים
אל תסתמו את האפשרות הזו.
בפרוייקט שאני מתגורר בוטלה החלטת וועדה מחוזית בעניין 12.5 מטר
אנו מתכוננים להחזיר מלחמה על הבית שלנו
תעודת עניות לנציגי האזרחים במועצת העיר חיפה תתפטרו לכו הביתה אתם לא ראויים לשכר והתפקיד שאתם לא עושים לא קמתם לא צעקתם לא עשיתם כלום למנוע את הגזל הזה
או שכל הקבלנים שלהם זה לא משנה אבל התחלות בנייה אולי יפלו לחלק גדול מהדיירים בשכונות השונות זה לא כדאי ואולי צריך ללכת נגד העיריה שמנסה לעשות קופון על חשבון הדיירים התחדשות זה ביטחון מפני רעידות אדמה וזו המטרה לא גזל האזרח
בקיצור מה שהיה הוא שיהיה.השחיתות תימשך גם אם בסוף תהליך פינוי בינוי יהיה ברור מאליו שיותר אזרחים יהיו בעלי בית חזק עמיד בפני רעידות אדמה ובטח בעלי ממ"ד זמין בתוך ביתם שיחזק את הבית כולו וישאיר יותר אזרחים בחיים אחרי מתקפות הטילים שמתוכננות להוצאה לפועל וכל יום נוסף הם הופכות יותר ויותר מדוייקות ובעלי ראשי מפץ גדולים יותר מאיימים יותר וכמי שעבר ב-91 את מתקפות הסקאדים העירקיות ברור לי מאליו שהם יגיעו שוב לחיפה גדולים יותר מדוייקים יותר בטח עכשיו שרוסיה רעבה לכסף זר זמין הם הרי יעוטו למכור לאיראנים שמקבלים עכשיו שיחרור מאות מיליארדים בחשבונות באמריקה ובאירופה ורובם ככולם מיועד להשקעה בטרור העולמי כנגד ישראל שאותה הבטיחה איראן לחסל מעל כל במה עולמית.עירייה שמכניסה שיקולים כלכליים בלבד תישאר בסופו של דבר עם תושבים חלשים ופטורי ארנונה כמו וויזניץ שכספי החסרים בחיפה משלמים עבורם את ההכרח למחייתם וכבר היום נראים נחצני בניה סטייל בני ברק ברחובות חרמון מיכאל ובכלל כל המתחם החרדי הגולש ממעונות גאולה ומטה בואכה הוואדי לכיוון רחוב בן יהודה ובית התעשייה.נוצרו שם מרפסות תלויות עשויות מקירות גבס שאלוהים יודע מה יקרה להם רק מההדף של סקאד שיפול אפילו קילומטר מהם.פחד אלוהים להסתובב שם כי אתה לא יודע מתי תיפול עליך מרפסת שלמה עם איזה חרדית שבדיוק תלתה כביסה.
ההחלטה שטיפול מחר היא מאוד חשובה לפרוייקטים של פינוי בינוי בקרית אליעזר .זה גזר דין מוות לכל היזמים ובעיקר לדיירים.
במידה ויוטל מס השבחה בסכום שהיזם לא יוכל לעמוד בו מבחינה כלכלית . נצתרך להשאר בבניינים אלו לחזקם להוסיף מעלית וממ״ד
ולהשאר עם הגינות הנאות שלנו לדורי דורות.
הקריטריונים של העירייה לוקים במניעים זרים. לא ברור מדוע פרויקט פינוי בינוי ברל כצנלסון-אז"ר, אשר הוגדר כאזור להתחדשות עירונית חטף 50% היטל השבחה שמאיינים את היתכנותו הכלכלית. בהמשך הרחוב, כמה מטרים מאיתנו מתנוסס פרויקט פרשקובסקי שנבנה על חורבותיהם של בניינים זהים בצורתם ובשנת בנייתם והמצויים בדיוק באותו האזור. פרויקט פרשקובסקי הוא תוכנית ביוזמת העירייה. מדוע העירייה מזניחה את תחילת אותו הרחוב עם אותם הבניינים בדיוק? האם פרנסיה של העיר מתכוונים לחסל את הסיכוי היחיד לשקם 264 דירות בשיכונים בני יותר מ-70 שנה שאינם ממוגנים מפני טילים ומפני רעידות אדמה? האם יש לך מניעים פוליטיים זרים?
לדעתי העיריה צריכה לעודד התחדשות עירונית על מנת להפוך את העיר למושכת גם לאוכלוסיות חזקות. עיר מיושנת אינה מושכת אוכלוסיה חזקה. בודאי כשמודבר במבני שיכון שנראים עלובים. הסטודנטים גרים בהם בתקופת הלימודים וומכירים את החסרונות שלהם. העיר כבר ספגה מתקפות טילים. אין למבנים אלו הגנה בפניהם. מובן שהמבנים אינם עומדים בתקן לרעידות אדמה. הטלת היטל השבחה של 50% על פרוייקט ברל אזר שנמצא בשכונה עממית הינו אבסורד. היטל כזה יבטל את כדאיותו והוא לא יצא לפועל. כחיפאיח מבטן ומלידה אני מבקשת מהעיריה לשקוד על פיתוח ושמירת העיר שאני אוהבת. התחדשות עירונית הינה המפתח לשמירת צביון ירוק ולמשיכת צעירים לעיר. היטל ההשפחה שם במקלות בגלגלים בהתפתחות עירונית שכזו.
שוב יש תחושה קשה שיש כאן קומבינה עם בעלי אינטרסים בקרית אליעזר.
עצם הסיווג של פינוי בינוי על פי מחירי תמ"א מעיד על הכשל המהותי שבהחלטת העירייה. תמ"א חלה על בניין בודד. פינוי בינוי חל על מקבץ של בניינים העשוי להתפרש על פני רחובות. על פי רוב, פינוי בינוי מחייב את הקבלן לסלול כביש, לבנות גינות משחקים ומבנים לצרכי ציבור כמו מסחר ומוסדות חינוך. כמו כן הוא מממן את עלות התשתיות האחרות: מים, ביוב וחשמל של כל הפרויקט. דהיינו על כל הרחובות שבהם הוא מתפרש. בפינוי בינוי ההשקעה לצרכי הציבור כולו לרבות תושבים מחוץ לפרויקט, חלה ברובה על הקבלן ולא על העירייה. עד כה הוגש לעירייה דוח שמאי שבחן נקודתית את ההיתכנות הכלכלית של פרויקט פינוי הבינוי הספציפי והיתכנות זו היא שקבעה אם יהיה פטור או לא. התבססות על תמ"א כאומדן להיתכנות כלכלית של פינוי בינוי היא להשוות תפוח עץ עם תפוח אדמה.
איזו תגלית מרעישה. שמבור אחוזה כרמליה כבירים מרכז הכרמל וכרמל צרפתי הן היוקרתיות ביותר והתמ"א 38 בהן הכי משתלמת. הקבלנים לא ידעו זאת עד היום, סתם במקרה פשטו על הבינוי הישן בבשכונות האלו. החלטה נכונה מאד שתביא בתקווה להאצת התחדשות עירונית גם ביתר שכונות חיפה ולא רק במעט שכונות יוקרה ברכס.