המאבק על דירות התמורה במתחם ההתחדשות העירונית בשדרות רוטשילד בחיפה

בשבוע שעבר התבשרנו על אישורה של תוכנית להתחדשות עירונית בשכונת רוטשילד בחיפה. התוכנית "304-0624213 חפ/מק/2/2370 – פינוי בינוי מתחם רוטשילד, קריית אליעזר, חיפה" ומענק בסך 16 מיליון ₪ שניתן ליזם על ידי הרשות להתחדשות עירונית. לכאורה, כולם צריכים להיות שמחים ומאושרים אך מתברר שלא כך הדבר.

לחי פה נודע כי במתחם אשר יזמה עיריית חיפה הוצעה לדיירים תמורה של 12.5 מטרים, אשר הורחבה לאחר מו"מ ל-18.5 מטרים, בעוד שיזם פרטי מציע לדיירים תמורה של 25 מטרים.

עוד נודע לחי פה כי היזם שנבחר על ידי עיריית חיפה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יזכה במענק של 16 מיליון₪ ולמרות זאת, והתמורה המובטחת לדיירים נמוכה ממה שמתמחר השוק החופשי.

כאן המקום להזכיר כי בראשית שנת 2020, קליש עצמה הובילה החלטה להגבלת גודל דירת התמורה ברחבי העיר, החלטה שבוטלה על ידי בית המשפט, בעקבות העתירה של עו"ד ליאור דץ. על כך בהמשך הכתבה.

הסיפור שלפנינו הולך ומסתבך, היות שהמתחם כולו מחולק לשלושה חלקים: A, B, C. דיירי מתחם A סירבו לחתום על ההסכם שקידמו היזמים מטעם העירייה והרשות להתחדשות עירונית, בעוד שדיירי מתחמי B, C כבר חתמו וחלקם שוקלים את המשך צעדיהם בימים אלה ממש.
מתחם A: רוטשילד 22-24
מתחם B: רוטשילד 26-28
מתחם C: רוטשילד 30-32-34

קישורים – המיזם בשדרות רוטשילד בחיפה

• פרסום המיזם באתר הרשות להתחדשות עירונית 14.09.2022
• מסמכי התכנית

הדיירים פנו לעזרתו של חבר המועצה – קיריל קארטניק:

בשבועות האחרונים, מספר דיירים במתחם רוטשילד חשו כי העירייה והרשות להתחדשות עירונית, קידמו תוכנית שמטיבה עם היזם, על חשבונם, והעניקו מענק שמן לאותו היזם, מכספי ציבור, ולמרות כל זאת התמורות שהם מקבלים נמוכות ממחיר השוק.

אותם בעלי דירות פנו לחבר המועצה קיריל קארטניק מסיעת "חיפה מתחדשת" ולעו"ד ואדריכל ליאור דץ ממשרד א. שילה, על מנת שיפעלו כדי שבעלי דירות יקבלו תמורה הוגנת. חבר המועצה קארטניק, על אף שהצביע בעד אישור התוכנית, הגיש בשבוע שעבר שאילתה לראש העיר, וזאת על רקע הפרסום בעניין המענק.

כך כתב קארטניק בשאילתה:
"מכיוון שמדובר בכספי ציבור שאמורים להיות לטובת בעלי הדירות ולא לטובת היזם, אני מבקש להבין לאן הולכים כספי הציבור ולמה הם לא מופנים לטובת בעלי הדירות, אלא ככל הנראה, ליזם, על חשבון בעלי הדירות. לכן הגשתי את השאילתה לטובת בעלי הדירות במתחם.

במסגרת השאילתה ביקש לדעת קארטניק:
באיזה אופן ייהנו בעלי הדירות מהמענק? האם הכסף ניתן ליזם? לעירייה? בתמורה לאיזו התחייבות? עבור מה ניתן המענק? מי מקבל את המענק? היזם? העירייה? האם היזם והעירייה הציגו לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מצגים כלשהם כדי לקבל את המענק? אם כן, אני מבקש לקבל את המצגים."

שיתוף פעולה בין עיריית חיפה לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – שנת 2020

ראשיתה של התוכנית והמענק לפני כשנתיים (2020), אז פרסמו העירייה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, קול קורא ליזמים להגיש הצעה, תוך התחייבות לפעול בשיתוף פעולה עם בעלי הדירות ולהוציא לפועל את התוכנית, כאשר בעלי הדירות אמורים לקבל תמורה ריאלית והוגנת עבור הזכויות שלהם.

כך פורסם בעת היציאה לדרך:
"ייחודו של פרויקט זה הינו בדגש שניתן לעבודה החברתית והקהילתית עם התושבים, המתבצעת לאורך כל התקדמותו, תוך שיתוף משמעותי של האוכלוסיות המגוונות בשכונה". חברת ביתא ואפריקה ישראל זכו בקול הקורא.

בפועל, הדברים נראים קצת אחרת… למעשה, בחירת היזם נעשתה ע"י עיריית חיפה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ללא שיתוף בעלי הדירות. מדובר בהליך אשר לדעת מספר מומחים מתחום הנדל"ן, איתם שוחחנו, אינו עומד בסטנדרטים של שיתוף ציבור.

אישור תחת מחאה

חלק מחברי מועצה שהצביעו בעד אישור התכנית, הודו כי הצביעו על אף שמדובר בתוכנית גרועה. חברת המועצה שרית גולן אף פרסמה את הסתייגותה בעמוד הפייסבוק שלה, ויו"ר הוועדה המקומית סגן ומ"מ ראש העיר נחשון צוק אף נמנע מהצבעה, למרות שהתכנית קודמה ע"י העירייה שהוא מבכיריה.

איך תתבצע בקרה על פעילויות למען תועלת הציבור?

עו"ד ליאור דץ אומר לחי פה:
המענק ניתן גם עבור השקעה חברתית בשכונה, הכוללת, לפי הפרסומים, שלל פעילויות עם אוכלוסיות מוחלשות, קשישים, הגיל הרך ושילוב משפחות חדשות.

מההודעה של הרשות להתחדשות עירונית קשה להבין מה הן בדיוק אותן פעילויות, על איזו עלות מדובר, ומי יפקח על הביצוע בפועל. לכן ביקש חבר המועצה קארטניק בשאילתה שהגיש, להבין את הדברים שאין בהם לטעמי כל היגיון, כשמדובר באינטרס הציבור: "נראה לי כי עושים סיבוב על גבם של בעלי הדירות והציבור בחסות הרשויות", טען קארטניק.

ועוד הוסיף קארטניק: "בצדק חשים בעלי הדירות במתחם כי התחייבות זאת באה על חשבון בעלי הדירות הקיימים, כאשר הרשות המקומית והמדינה מתנערות מאחריותן להעניק את הפעילות החברתית מהתקציב השוטף שלהן ולא על חשבון התמורה המגיעה לדיירים עבור דירתם וזכויות הבניה".

"התמורה לדיירים נמוכה"

לטענת עו"ד ליאור דץ, אותם בעלי דירות, איתם הוא עומד בקשר בימים אלה ממש, מספרים כי בחסות ובעידוד הרשויות (עיריית חיפה) הם חתמו על הסכמים שהתמורה בהם נמוכה באופן משמעותי מהתמורה ההוגנת, לה הם זכאים על פי כל הפרמטרים הכלכליים המקובלים בעסקאות נדל"ן, וכפי שמוצע לדיירים כיום – לפחות 25 מ"ר ולא 12.5 מ"ר או לכל היותר 18.5 מ"ר תוספת לשטח הדירה הקיימת. 

עוד מספר דץ כי לטענת חלק מבעלי הדירות, היזמים והעירייה טענו בפניהם כי לא ניתן לקבל תמורה העולה על 12.5 מ"ר ולכן רבים מהם הסכימו לחתום על ההסכמים, למרות שסברו כי מגיע להם יותר.

העירייה והיזמים המשיכו לקדם את התכנית עם תמורות של תוספת של 12.5 מטרים רבועים ומקסימום של 18 מטרים רבועים לדירה, זאת למרות ששופט ביהמ"ש המחוזי בחיפה נאסר ג’השאן ביטל עוד ב-23 בדצמבר 2020 את תוקף מסמך המדיניות של עיריית חיפה לקביעת תמורות (שטח התוספת לדירות החדשות) בתוכניות להתחדשות עירונית במיזמי פינוי בינוי ( עתמ(חי') 15694-06-02) ובכך קיבל את טענות עו"ד ואדריכל ליאור דץ ועו"ד אורי שילה ממשרד א. שילה שייצגו תושבים בשכונת רוטשילד בחיפה שהמסמך לא חוקי.

ביטול ההחלטה העקרונית להגבלת דירת התמורה ברחבי העיר חיפה ל-12.5 מטרים רבועים לדירה

כזכור, בשנת 2020 קידמה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, החלטה עקרונית להגבלת דירת התמורה ברחבי העיר ל-12.5 מ"ר. באותה שנה הכריזה ראש העיר קליש כי "תושבי העיר מנסים לקבל ארמון תמורת דירתם", אבל היא מתנגדת לתוספת של 25 מטרים רבועים. עתירתו של דץ, ביטלה את ההחלטה שהובילה קליש, המגבילה את זכויות הדיירים. על כך דיווחנו כאן

יזם פרטי הציע לדיירים תמורה גבוהה יותר מהיזם שזכה בקול הקורא וקיבל הבטחה למענק הממשלתי

הרשות מציעה כולל מענק כספי של 16 מיליון שקל לתקופה של עשר שנים, בתמורה להשקעה חברתית בשכונה, הכוללת שלל פעילויות עם אוכלוסיות מוחלשות, קשישים, גיל רך ושילוב משפחות חדשות. כספי המענק יועברו לטובת היזם כתמיכה ממשלתית בפרויקט שהוא בשכונה מוחלשת (קריית אליעזר), זאת על מנת לעודד כניסת יזמים גם לפרויקטים שאינם בשכונות חזקות.  

אך בפועל, חברת קונטמפו מרמת גן, הפועלת מזה למעלה מ- 14 שנה בהתחדשות עירונית, בחנה את התוכנית שאושרה למתחם ואת הכדאיות הכלכלית שלה, גם ללא סיוע ממשלתי וכספי ציבור והגיעה למסקנה כי ניתן להציע לבעלי הדירות תמורה גבוהה בהרבה מזו שהוצעה לדיירים, משום שהתוכנית כלכלית.  

קונטמפו בחנה את הפרויקט, בעקבות פניה של מספר דיירים במתחם A, שעדיין לא חתמו עם היזם שזכה בקול הקורא ולכן כיום הם עשויים ליהנות מהצעות גבוהות יותר מאשר שכנים שחתמו על הסכמים בהצעת העירייה.

קונטמפו מעלה את ההצעה לדיירים

בכנס דיירים שערכה קונטמפו ב- 4/9/2022 באירגון אינג' מנשה שמש מחב' ש. קיים טכנולוגיות בע"מ,  הוצעה לדיירים תמורה גבוהה יותר מאשר קיבלו עד היום:
תוספת של לפחות 25 מ"ר לדירה הקיימת במקום 12.5 או 18.5 (הצעה משופרת), שדרוג הדירה החדשה לקומות הגבוהות, ובנוסף השתתפות ברווחים במידה והפרויקט יהיה רווחי יותר מ 20%. מדובר בתמורה גבוהה יותר מיזמים אחרים, תמורה שהערך הכלכלי שלה עשוי להגיע לכדי 300,000 ₪ לכל בעל דירה.

דרישה לפתוח את ההסכמים

בעקבות הצגת הצעתה של קונטמפו והצגת הדברים ע"י עו"ד ואדריכל ליאור דץ בכנס, התחזקה בקרב חלק מהדיירים התחושה כי הרשויות הובילו אותם להסכם עם תמורה נמוכה מהתמורה שמתמחר השוק החופשי ולכן הם ביקשו מעו"ד דץ לסייע לאלה שטרם חתמו וגם לתושבים נוספים, במתחמים האחרים (B,C) שכבר חתמו על הסכמים.

עו"ד ואדריכל ליאור דץ אמר לחי פה:
"אותם בעלי דירות חשים שהעירייה והרשויות הפקירו אותם ועשו "יד אחת" עם היזמים, זאת משום שהתברר להם שהציגו להם מצג שאיננו נכון לגבי הגבלת התמורה, וכיום, מי שלא חתם מקבל הצעות גבוהות יותר, כגון הצעת חברת קונטמפו.

העובדה כי קבוצת החברות ביתא ואפריקה ישראל, אשר זכו בקול הקורא, שיפרה לפתע את הצעתם בעקבות הצעות של מתחרים והעלתה אותה ל-18.5 מ"ר, לא שיפרה את האמון של אותם דיירים אלא להפך, דווקא הגבירה את חוסר האמון.

אותם בעלי דירות פנו אלי בכדי לסייע להם, בראש וראשונה במציאת יזם שיעניק להם את התמורה הראויה. זאת ועוד, אותם בעלי דירות שחתמו כבר על הסכם עם היזם, שוקלים את צעדיהם וביניהם לבקש לבטל את הסכם שחתמו ולפנות למבקר המדינה שיבחן את התנהלות עיריית חיפה".

עו"ד דץ מוסיף:
אני נרתמתי למשימה מתוך כעס על התנהלות הרשויות. בתחילה ניסיתי לשכנע את אותם יזמים שהגישו הצעה לשפר את הצעתם וזה לא צלח. לפיכך פניתי לשחר רז מחברת קונטמפו – באמצעותו של אינג' מנשה שמש מארגן דיירים ידוע – שידועה בגישתה החיובית כלפי בעלי הדירות ורואה בהם שותפים לפרויקט וגם לרווחים, בכדי שתשקול מתן הצעה אטרקטיבית יותר של לפחות תוספת של 25 מ"ר"

אינג' מנשה שמש (מומחה לארגון וניהול דיירים), מי שאירגן את הכנס ועומד בקשר עם בעלי הדירות, מסר לחי פה:

"משהבנתי שהוצעה לבעלי הדירות תמורה נמוכה מאשר מה שבאמת מגיע להם ומהכרותי את התחום והתמורות הראויות בחיפה במספר פרויקטים שאני מעורב בהם, ישר נרתמתי לסייע לדיירים לקבלת הצעה גבוהה יותר. אני שמח שהצלחנו לרתום את קונטמפו שאותם הכרתי כאשר ניהלתי מכרז יזמים לטובת בעלי דירות. הקמתי את החברה בכדי לעזור לבעלי דירות לקבל את התמורה הגבוהה ביותר ובכל פרויקט שאני מעורב, אני תמיד בצד של הדיירים. הכרתי את עו"ד דץ במסגרת מאבק שהוא מנהל לטובת תושבי השכונות – כנגד הרשויות – שאותם הוא מייצג בבג"ץ בכנס ביד אליהו בת"א ומיד התחברנו לשיתוף פעולה כי אנחנו חולקים את אותם הערכים."

מהרשות להתחדשות עירונית נמסר לחי פה תאגיד החדשות:

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדת קידום של תהליכי התחדשות עירונית שקופים, סדורים והוגנים בהובלת בעלי הדירות ובליווי של המינהלות להתחדשות עירונית.
כחלק מהליך זה, בחירת יזם על ידי בעלי הדירות בלבד, היא חלק מהותי הנדרש על פי חוק, ובהתאם לכך החברה היזמית, אפריקה ישראל, נבחרה על ידי בעלי הדירות במתחמים B ו-C, אשר חתמו חוזה ישירות עימה, תוך הכרה והסכמה לתמורות שהיא הציעה.

בעלי הדירות במתחם A, זכאים ככל בעלי הדירות בכל מיזם התחדשות עירונית ברחבי הארץ לבחור את היזם עימו ירצו להתקשר.
באשר למענק הממשלתי למתחם B, הרי שהכספים ממענק זה הוענקו במסגרת קול קורא ייחודי לשילוב מרכיבים חברתיים וציבוריים בתהליכי התחדשות עירונית, אשר נועדו לטובת רווחת התושבים ולא עבור הרווח של היזם.

מרכיבים אלה כוללים תהליכי הכשרה והעצמה לבעלי הדירות, לרבות סיוע במיצוי זכויות והעצמה כלכלית, קורסים והכשרות במגוון נושאים, פעילות קהילתית לגיבוש התושבים בשכונה לאורך תהליך התכנון והבנייה, ועוד.
כמו כן, מיועד התקציב להקמת מבני ציבור עבור הקהילה, גינות קהילתיות, וסיוע כלכלי ליצירת דיור בר השגה לתושבי השכונה הדרים בה כיום בשכירות, על מנת שיוכלו להמשיך ולגור בשכונה גם לאחר השלמת הליכי החידוש.

מעיריית חיפה לא נמסרה תגובה עד לשעת פרסום הכתבה