התקפת טילים: סיבה נוספת לקידום תמ"א 38 בשכונות חלשות בחיפה

המצב הנוכחי ולא רק הוא מחייב קידום פרוייקטים של חיזוק מבנים ובניית ממדים. למרבה הצער אני פוגשת תושבים רבים שמלינים על הימשכות ההליכים בקבלת היתר לתמ״א 38 ועל העירייה החובה מתוך אינטרס שלה לזרז הליכים אלו.
עם זאת חשוב לזכור כי בשכונות רבות יזמים לא ממהרים להציע עצמם לתמ״א 38, בשל היעדר כדאיות כלכלית. במקרים אלו יש לקדם פרוייקטים של פינוי בינוי, אבל אלו צריכים להיעשות כחלק מתוכנית רחבה ולא פרטנית.

כדי לבנות ממדים אין צורך בתמ"א 38. ממשלת ישראל צריכה לתת מענקים לתושבים מוחלשים, כדי שיבנו ממדים בבתיהם, אבל מכיוון שהעניין נמדד לפי כמות הרוגים או פצועים, אזי אף אחד לא ממהר… לא הרשות המקומית ולא הארצית.

כל בניית הממ"דים מתבצעת בשכונות חזקות בכרמל ואילו השכונות החלשות של חיפה נשארות בלי ממ"דים בלי מקלטים, בלי שילוט איפה יש מקלטים ציבוריים ובלי עזרה בהכנת מקלטים חדשים. כל זאת מכיוון שהנהגת העיר חיפה דואגת רק לשכונות הכרמל וכל יתר השכונות לא מעניינות אותה. עוד במלחמת לבנון השניה, בשנת 2006, היו פגיעות טילים ברחבי העיר חיפה ומי שספג את התוצאות הקשות היו התושבים העניים של העיר: בהדר, בעיר התחתית, שכונות מערב חיפה, שכונת חליסה והשכונות הערביות

תמ"א 38 ידועה בעיקרה לציבור כתכנית נדל"נית האמורה לשדרג מבנים ישנים. נכון שהתמריץ לביצועה כלכלי גרידא. לאמור, הגדלת אחוזי הבנייה תניב תוספת קומות ודירות למבנה הישן, ומכירת הדירות הללו ימשכו קבלנים לבצע שיפוץ כולל של המבנה, כולל ובפרט חיזוקו לעמידות ברעידות אדמה והוספת ממ"דים. כל שאר "הרווחים" הם שוליים בעיני וכל מטרתם היא אחת – להוסיף יתרונות ליישום התוכנית במבנים ישנים שבעת אסון יהיו בהכרח מסוכנים לדייריהם.

הרקע לעמידות הלקויה של מבנים בישראל הוא תקן ישראלי 413 שאושר רק בשנת 1975, אי לכך כל המבנים שנבנו עד 1.1.1980, כולל מוסדות ציבור, בתי ספר ומבני מגורים ואחרים לוקים בעמידותם כנדרש בתקנים מתקדמים. תוסיפו לכך את המיגון החסר לאירועי מלחמה, ומתקיימת בעיה לאומית שתשליך על מספר הנפגעים בתרחיש אסון, שמעל כוחה של המדינה לממן את פתרונה. לכן יזמה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה את תמ"א 38, תוך הטלת האחריות לשיפור עמידות המבנים מיישום תמ"א 38 – על הדיירים עצמם!

מסתבר שההנחה שהציבור אחראי די הצורך כדי לדאוג לחייהם של בני משפחותיהם אינה תופסת. בעת אסון המתרחש ברגע, נשכחים הטיעונים, הוויכוחים והרווחים, והמציאות עשויה להיות קשה וכואבת – ובלתי הפיכה. אי לכך, להשקפתי התוכנית אמורה להיות יותר אקטיבית ופחות פסיבית. לא סוג של אפשרות שהדיירים רשאים לבחור, אלא חובה מגובה בסנקציות למי שלא ימגן ויחזק את ביתו. זאת אינה תוכנית לשיקום פני העיר וחזותה – זאת חובת המדינה והרשויות להגן על תושביהם, בדיוק כפי שעושה המדינה בעצם ימים אלה עם כיפת ברזל, הכנת הצבא להגנת תושבי המדינה וכך הלאה.

מפתיע שמספר כה זעום של מבנים חוזק בהתאם לתכנית. יש דעות לכאן ולשם – בירוקרטיה, הפקרת הפריפריה, חילוקי דעות בין דיירים, העדר מענה לתשתיות וכך הלאה. מנגד התוכנית מאפשרת מיגון מציל חיים לדיירים בעלי אחריות ומודעות לשרידותם הם ובני ביתם, תימרוץ המשלה את שיפור תצורת המבנה והעלאת ערכו, התקנת מעלית מחוץ לקווי המבנה, חניות והקלות נוספות. אבל הרצון הנואל לעשות את חשבונות הקבלנים ולהרוויח ככל שניתן משיפוץ המבנה מחמיץ את המטרה העיקרית של התכנית – הצלת חיים. כך צריך לראות את תכלית התכנית, והשאר שולי וטפל. כך גם צריכות לראות גם הרשויות את התכנית, ולפעול בהתאם.

איך עושים זאת? אני יודע שלא ניתן להתחיל ולסיים את הכל, אבל חייבים להתחיל. רעידת אדמה קשה צפויה בישראל, כך אומרים הסטטיסטיקאים, אחת ל- 50 שנה, והאחרונה התרחשה לפני 80 שנה דומני. לכן אין מה להמתין וחייבים להתחיל. כמובן שיש צורך במידע שיש לאסוף – למפות את המבנים בעיר עפ"י עמידותם תוך חיתוך משתנים שונים כגון מספר הדיירים, יכולות סוציו-אקונומיות, דירוג עדיפויות (מוסדות חינוך למשל), עלויות ולו"ז וכו'. לאח"כ יש להקים צוות ייעודי בעירייה לקידום הפרויקט, משמע, הסרת חסמים בירוקרטיים ותימרוץ הדיירים, דוגמת השארת הארנונה הנוכחית לתקופה של 5 שנים וכך הלאה. יש להגדיר מבנים אלה כ"מבנים מסוכנים" – אין כאן שום סוד שרצוי להסתיר. נהפוך הוא, בתים כאלה ירד ערכם ויחזק את רצון הדיירים להשבת ערכם. ניתן להחיל את אפס מע"מ על שיפוצי הבתים, אפשר להגיד שתשתפר התעסוקה, אפשר ואפשר…. אבל צריך להתחיל.

איני מקל ראש בבעיות. אבל אני מצפה מעירית חיפה שתעשה מעשה בראשית. שתבחר שכונה אחת בעיר שתמצא ראויה ליישום התוכנית ברמת השכונה – לא ברמת הדייר הבודד או הקבלן המזדמן. אני סבור שקבלנים יתייחסו בשונה למכרז של 50 מבנים שתוציא העיריה ממכרז בודד ומתיש של מבנה בודד. על העיריה, בשיתוף תושבי השכונה, לשכנע או לאכוף, בשבט או בחסד, להציל את חייהם שלהם בעת אסון. זה חלק מהחוסן הלאומי שלנו. אין כאן עניין לנדל"ן. די שיפול טיל שיפיל חלילה חללים רבים ותתעוררנה זעקות השבר וחשבון הנפש, מלווים במורך לב ציבורי.

אנא, הקימו אגף מקצועי ייעודי והתחילו לאסוף נתונים ולהציג מספרים ותכניות. הקדישו לכך חלקיק אחוז מתוספת הארנונה שעוגלה השנה כלאחר יד באין הנמקה ומטרה. הנה לכם מטרה ראויה.

יש מקום לביקורת על התמ"א כמנגנון, ויש מקום לבחון איך אם בכלל מממשים פרויקטים כאלה בשכונות ותיקות, לעיתים צפופות, ולעיתים בעלות מאפיינים ייחודיים אותם רוצים לשמר. מאידך, הסתייגות מוחלטת מפרויקטים כאלה, שיכולים לשפר את תנאי חייהם של דיירי הבניין ולעיתים אף להציל את חייהם, שגויה לטעמי. כדוגמא לכך אפשר להזכיר את הבניין בראשון לציון שנפגע מטיל, בסוף מבצע עמוד ענן. לאחר פגיעת הטיל הממ"דים נותרו שלמים, בעוד הקומות עצמן נפגעו קשות.

צריך לזכור, שקיימים לא מעט בניינים, בעיקר בשכונות המאוד ותיקות, בהם אין אפילו מקלט אליו אפשר לרדת בעת חירום. בהיבט בטחוני, כמובן שממ"ד אליו אפשר להגיע תוך פחות מדקה, הוא פתרון טוב למציאות במדינתנו. ממ"דים הנבנים לצד הבניין, מהווים אלמנט מייצב ויכולים לסייע בעמידה בכוחות אופקיים שמאפיינים את רעידות האדמה. לכן, לעיתים קרובות, הדיירים מממנים בעצמם את בניית הממ"דים – בין אם כבנייה עצמאית שלהם, ובין אם בפרויקטי תמ"א 38 בהם הכדאיות ליזם נמוכה.

למרות עלות בניית הממ"ד, צריך לזכור שערך הדירה גדל משמעותית – הן בזכות החדר הנוסף, והן בזכות העובדה שלדירה יש ממ"ד. צורך הכרחי בימינו.

אחת הבעיות הבולטות במנגנון שתמ"א 38 מציעה, היא שחיזוק הבניינים בפריפריה, כמו גם בשכונות חלשות בערים הגדולות, אינו כלכלי. זה לא נכון לחשוב שבכל ערי המרכז ובכל שכונות הערים הגדולות, הכדאיות לפרויקטי תמ"א 38 כה ברורה. גם בערים אלה היזמים בוחרים בשכונות היותר מבוקשות ומתרחקים מהחלשות.
לאחרונה, החל משרד השיכון לסבסד פרויקטי חיזוק מבנים בערי פריפריה, בהן הסיכוי לרעידות אדמה גבוה אך הכדאיות הכלכלית ליזם נמוכה. שכונות שונות בערים כגון בית שאן, צפת ואחרות נכללות ברשימת הישובים הזכאים לתקצוב המשרד.

בחיפה 116.000 יחידות דיור – ב"מסלול הירוק" הוגשו 2450 בקשות בלבד !!!
מפתיע או לא! גם בקשות ב"מסלול הירוק" להקמת ממ"דים אותו מפעילה עיריית חיפה – נתקלות בהתנגדויות שכנים !!!
לפנות בוקר יום ו' האחרון נשמעה אזעקה ברחבי חיפה. בדיוק ביום בו מלאו 8 שנים לפרוץ מלחמת לבנון השניה בה נורו על חיפה כ – 200 טילים אשר גבו מחיר כבד בנפש ורכוש.

ראש העיר יונה יהב: "מטרת ההקלה אותה יזמנו הייתה לאפשר בנייה מעבר לזכויות הבניה המוקנות לבניין לאפשר שהיה ממושכת ונוחה יותר במרחבים המגונים. לצורך קידום הנושא הוקם במינהל ההנדסה צוות מקצועי באגף הרישוי והפיקוח על הבנייה אשר מרכז ומטפל במסלול מהיר בכל הבקשות להקמת מרחבים מוגנים"
עיריית חיפה הינה העיר הראשונה בארץ שהפעילה "מסלול ירוק" במתן היתרים להקמת ממ"דים בגדול של חדר שינה ממוצע [12.5 מ"ר]. מ"מדים בזכותם נהנים תושבי חיפה הן מתוספת בטחון והן מרווחת דיור
לממ"דים משמעות מצילת חיים וכך מתייחסת עיריית חיפה לנושא! המציאות מצערת יותר. מרבית הבקשות להקמת ממדים נתקלות גם היום בהתנגדויות שכנים אשר מסרבלות ומעריכות מאוד את הליכי הרישוי ללא כל סיבה אמיתית.
מאז מלחמת לבנון השנייה ועד הוגשה לעיריית חיפה 2450 בקשות להקמת ממד"ים. 1989 בקשות אושרו כבר על ידי העירייה. 350 בקשות נוספות נמצאות בהליכי אישור שונים. 25% [497] מכלל הבקשות המאושרות – אושרו במסלול ירוק – דהיינו בפרק זמן של עד חודש ימים.
כל יתר הבקשות 1492 אושרו במסלול רגיל בשל התנגדות שותפים לנכס או בשל העבודה כי הבקשות היו כרוכות בהקלות. יצוין כי גם בהליכי הרישוי הרגילים מעניקה העירייה עדיפות לבקשות לבניית ממדים. 2600 ממ"דים נוספים נבנו מאז שנת 2006 במבנים חדשים.

ראש העיר יונה יהב: "לצערי בקשות רבות להקמת ממ"דים נתקלות גם היום בהתנגדויות שכנים. אנחנו לא גרים בשוויץ ולממ"דים עשויה להיות כפי שכבר הוכח משמעות מצילת חיים וכך אנו מתייחסים לבקשות אלו בעיריית חיפה".

חיפה אחת הערים המובילות בארץ בפרויקטים המתבצעים במסגרת תמ"א 38
עיריית חיפה תומכת ומעודדות חיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38 מדיניות העירייה באה לידי ביטוי בעובדה כי חיפה היא אחת הערים המובילות במספר הפרויקטים המתוכננים ומתבצעים במסגרת תמ"א 38.
בתוך כך קבעה העירייה קריטריונים שנועדו להבטיח כי תוספות הבנייה לא יגרמו להעמסת יתר על התשתיות הקיימות בשכונה כגון תחבורה, חנייה, חינוך ורווחה ולא יפגעו באופיין הירוק.
למרות כל אלה בקשות רבות המוגשות על פי תמ"א 38 נתקלות בהתנגדויות שכנים אשר רבים מהם פונים לוועדת הערר המחוזית ומעכבים לצערנו את הליכי אישור הבקשות אותן מבקשת העירייה לקדם.
תכניות התחדשות לשכונות החוף קריית אליעזר וקריית אליהו
במקביל מקדמת העירייה בשיתוף משרד הבינוי והשיכון שתי תכנית המטפלות במרקמים עירונים נרחבים בשכונות בהן מספר הבקשות המוגשות על פי תכנית המתאר קטן.
האחת: "התחדשות עירונית בשכונות החוף" הכוללת את שכונות: נווה דוד, שער העלייה, קריית שפרינצק תחתונה ועין הים.
התוכנית התחדשות שניה מקודמת בשכונות קריית אליעזר וקריית אליהו.
מדובר במסלול מיוחד אותו פתח משרד השיכון לפי סעיף 23 לתמ"א 38 במטרה להביא לחידוש מרקמים עירונים וותיקים ע"י שדרוג ותוספת מבנים ויחידות דיור שדרוג מוקדי מסחר, שטחי ציבור, מערכות תנועה ותשתיות.
התוכנית הכוללת חיזוק מבנים והוספת ממדים מקודמת בהנחיית וועדת היגוי לה שותפים נציגים ממשרד השיכון, עירית חיפה ומשרד הפנים. משרד השיכון מינה בשיתוף עיריית חיפה, צוות מתכננים הכולל אדריכל, יועץ נוף, מתכנן תנועה וחנייה, מתכנן מים וביוב, שמאי ויועץ חברתי ויועץ שיתוף ציבור.

תמ"א 38 או בשמה המלא "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – תמ"א 38"
היא פתרון טכני לחיזוק ובניית ממדים אשר עקב מצוקת דיור וסחבת במערכות התכנון הפכה להיות מסלול עוקף, להשבחה והוספת יחידות דיור.
בנוסף, תמ"א 38 הפך להיות מכרה זהב עבור קבלנים – מדובר בעסקת WIN-WIN שבה הקבלן מרוויח זכויות ליחידות דיור והבניין מרוויח ממ"ד ושיפוץ במחיר נמוך יותר. בארץ קיימות 810,000 יח' דיור לחיזוק לפי אתר משרד הבינוי, אולם לא כל מבנה מתאים לתמ"א .
ע"פ סעיף 4.1 – "תכנית זו תחול על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה 1 – בינואר 1980 למעט מבנים כאמור שתקן ישראלי ת"י 413 פטר אותם מתחולתו"
מדובר בבניה ישנה. כאשר השיפוץ/שיפור הוא פרי יוזמה של תושבים (בהיעדר מדיניות אקטיבית של העיריות.)
אולם מה קורה כאשר אנו מדברים על שיכוני גולדה ומבנים בפריפריה החברתית והגיאוגרפית של ערים?
חלקם עומדים בתקן , אולם אינן אטרקטיביות מספיק עבור קבלנים בשביל לקיים שיפוץ.
בתים בשכונות שאינן מרכזי ביקוש לא קורצים לקבלנים, מטבע הדברים הדיירים אינם ערים לזכויותיהם או רלוונטים לניהול משא ומתן עם קבלן. בנוסף , תיקון 38/2 מאפשר לעירייה לבדוק אופצייה של שיפוץ והרס המבנה מחדש מה שמוסיף סיבוך חדש.
ידוע לכולם שביום מין הימים תקודם מדיניות התחדשות עירונית אמיתית , ואיש אינו רוצה לקחת אחריות .
כמו שניתן לשער, צפוי כי אוכלוסייות שמצבן הסוציואקונומי נמוך – משפחות קשות יום , אמהות חד הוריות , קשישים ניצולי שואה נפגעי דיור ציבורי , עולים- יאלצו להמתין לסבב נוסף של פינוי בינוי . זו בעייה ארצית אשר ניתן לחזות בה בחיפה בשכונות החוף- נווה דויד עין הים בת גלים וחליסה.
כמובן שמי שמסתובב בכרמל צפוי לראות שלטים של פינוי בינוי.
פתרון המדיניות המוצע הוא כמובן בשינוי מדיניות התמריצים ברמה העירונית והארצית ומדיניות עירונית אקטיבית יוזמת בסוגיית תמ"א 38.
יובל כתף , חיפאי גאה וסטודנט בתכנית המצטיינים למדיניות ציבורית

מכתב שהעברתי לראש העיר יונה יהב ולחדוה אלמוג ראש מנהל ההנדסה , לתת תמריץ לשכונות חלשות כדי לעודד בשכונות אלה פרויקטים של תמ"א 38.
לצערי בעיריית חיפה לא מוכנים להתמודד עם האתגר הפשוט הזה שדורש הכנת תכנית יעודית ע"פ סעיף 23 לתקנות התמ"א. תהליך שאמור לקחת 3 חודשים מקסימום.
כך עברו כ 7 חודשים ללא מעש. כמה אופייני לחדוה אלמוג ולאריאל וטרמן , חוסר מעש טוטאלי .
הם לא מבינים את צרכי התושבים בעיר חיפה.
הם לא מבינים את המציאות הביטחונית שבא אנו נמצאים .
כמה חבל !!!

המכתב:
אל: ראש העיר יונה יהב
ראש מנהל ההנדסה חדוה אלמוג

נושא : התארגנות וקידום תוכניות תמ"א 38 בחיפה בשכונות החלשות – הצעה לדיון בוועדה לתכנון ובניה.

כיום מאושרות בחיפה כשמונה תוכניות בממוצע של תמ"א 38 לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה בחודש .
תוכניות התמ"א המאושרות כיום הינם ברובם הגדול בשכונות החזקות ברכס הכרמל ובשכונת נו"ש.
נוצר מצב אבסורדי שלא אושרה אפילו תוכנית תמ"א יחידה בשכונות החלשות יותר כגון : בת גלים, קריית אליעזר, נוה דויד, העיר התחתית , נוה יוסף נוה פז ועוד.
הסיבה המרכזית לחוסר היכולת לקדם תוכניות תמ"א 38 בשכונות אלה הינה חוסר כדאיות כלכלית.
ע"פ היזמים , בתמרוץ הנוכחי של הוספת 2.5 קומות לבניין , אין אפשרות כלכלית לבצע תמ"א 38 , כלומר לתושבי העיר בשכונות החלשות אין פתרון מתאים להיערכות לרעידות אדמה.

מנקודת מבטי , תוכניות תמ"א 38 חשובות בהיבטי רעידות אדמה והיבטי פיתוח העיר. יש להבין שמטרת תוכניות אלה אינם להחליף את תוכניות ההתחדשות העירונית הנדרשות לשכונות השונות המתיישנות בחיפה, שאותם יש לקדם בערוצים נפרדים.
תוכניות תמ"א 38 באות לתת פתרון טקטי ומהיר לצורך הדחוף של התארגנות הנדרשת לרעידות אדמה ולכן הן חשובות לקידום .
כדי לתת פתרון של תוכניות תמ"א 38 לשכונות החלשות , אני מציע לפעול ע"פ סעיף 23 בתקנות התמ"א וליזום תוכניות בינוי מפורטת יעודית לשכונות אלה הכוללות פתרונות חיזוק מבנים וזאת באמצעות תמריצים יעודיים.

הצעתי לאפשר תוספת תמריצית של קומה נוספת ( 3.5 קומות ) ובאמצעות תמריץ זה ליצור מנוף לייזמים להניע תוכניות חיזוק מבנים לשכונות החלשות בחיפה.
תמרוץ זה יהווה מנוף חשוב לחיזוק ופיתוח השכונות , לשיפור הבינוי ולתוספת משפחות שלעיתים נוטשים את השכונות החלשות מסיבות שונות.

במסגרת תוכניות הבינוי המפורטות והיעודיות לשכונות החלשות יש לתת את הדעת על פתרון והרחבה של תשתיות נדרשות לאותן בעיקר פתרונות של תחבורה, חניה, כבישים, גני ילדים ,בתי ספר, תשתיות ביוב וכדו'.

בנוסף ע"פ תקנות תמ"א 38 , סעיף 23 בסמכות הועדה הנמקומית לתכנון ובניה לאשר תמריץ נדרש זה

להלן ציטוט :
שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים
ממנו נדרש להתאים את הוראות תכנית זו לתנאים הייחודיים הנ"ל,
יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד
רעידות אדמה, על פי הוראות תכנית זו וכמפורט להלן:
בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק
מהוראות תכנית זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו
בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי
בניין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה.

,14 23 א א אושרה תכנית לפי סעיף 23 , לא יחולו הוראות סעיפים -11 שינוי מס' 3
על פי העניין, על מבנים בתחום התכנית, אלא אם כן נאמר
אחרת בתכנית לפי סעיף זה.
ב קבעה תכנית לפי סעיף 23 כי תוספת זכויות הבניה מכוחה, באה
בנוסף לזכויות בנייה מכוח התמ"א, יהיו זכויות הבנייה שמכוח
התמ"א לעניין זה, מוגבלות בהיקפן לגובה הזכויות שנקבעו
14 בתמ"א, על פי העניין, במועד ,12 , בהוראות סעיפים 11
כניסתה לתוקף של התכנית כאמור.

בקשתי להעלות את הנושא לדיון בוועדת המשנה לתכנון ובניה הקרובה וליצור תהליך אופרטיבי לשינוי ההיערכות לחיזוק מבנים לשכונות החלשות בחיפה