(חי פה) – מליאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, דנה אמש (שלישי, 6/8/24) בתכנית לבניית כ-2,800 יח"ד במורדות לינקולן ותל אהרון בחיפה. התכנית הוצגה בפני חברי המליאה, כשבישיבה הבאה, בעוד כחודש, הם אמורים להצביע ולאשר אותה. התכנית כבר הוגשה בחודש אפריל השנה לוועדה המחוזית.
הרע במיעוטו
את הישיבה הנחתה סגנית ראש העיר ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה, שרית גולן שטיינברג, שהסבירה שהתכנית המוצעת היא התכנית הטובה ביותר: "התכנית הזו היא הרע במיעוטו. ברור שאנחנו מעדיפים להשאיר את השטחים שהם הכניסה לעיר ירוקים, אבל מדובר בקרקעות בייעוד למגורים. אני מזכירה שלפני למעלה מעשור הונחה תכנית גרנדיוזית, הרבה יותר גדולה, עם הרס של כלל השטחים. התכנית הזו היא הרע במיעוטו בכך שהיא מצמצמת את השטחים לבנייה ומותירה כ-50% שטח ירוק, שאותו אנחנו באמת, בעצת פעילי הסביבה, נפתח עם שבילי הליכה בתוך הוואדי".
"השטח אושר לבנייה בתקופת המנדט הבריטי"
מהנדס העיר, אריאל וטרמן, אמר כי בעשור האחרון היו תכניות שהגיעו עד להפקדה, אבל לא הבשילו לתכניות שאושרו: "בתכנית שנציג עכשיו תוכלו לראות את ההתמודדות של צוות התכנון שלנו עם עירוב שימושים ודרך הליכתית. במהלך החודש הקרוב נקבל עוד הערות ונשפר את התכנית".
המשנה ליועמ"ש עיריית חיפה – תכנון ובניה ודין מנהלי, עו"ד קרן גולדשמידט, אמרה שהשטח אושר לבנייה בשנות ה-40 של המאה הקודמת: "התכנית, שאנחנו נראה פה היום, היא שתי שלוחות מתחת לרחוב הרופא. שני תוואי השטח אושרו לבנייה בתכניות מנדטוריות, אחת בשנת 1936 והשנייה בשנת 1941. זה לא מומש בפועל. בניית שכונת אחוזה נעצרה בשנות ה-60 ומאז לא המשיכו לפתח. העירייה היתה שותפה לחלק מהתכניות.
נכון להיום, העירייה לקחה לידיה את תא השטח הזה והתכנית קודם כל לוקחת בחשבון את האינטרס הציבורי ולא הפרטי. זה תא שטח שמאושר היסטורית לבנייה. היו מספר יוזמות בנייה שלא הבשילו, חלק מהיעדר כלכליות וחלק מתכנון לקוי. בית המשפט חייב את הוועדה המקומית לקדם את התכנון. בשנת 2021 המליאה אישרה לקדם תכנית מתאר מפורטת והיא קובעת את אבני הדרך.
בראשית 2023 הוגשה עתירה נוספת על ידי בעלי המגרשים הפרטיים, שנדחית. במסגרת הדיונים העירייה הציגה לבית המשפט את ההתקדמות התכנונית. בית המשפט הטיח בעירייה ביקורת חריפה והיא התבקשה להגיש תכנית עד לחודש אפריל 2024. הגשנו לפני מספר חודשים את התכנית לוועדה המחוזית בשביל לעמוד במועדים האלה".
◄ יו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה, שרית גולן שטיינברג • צפו
◄ אילן בורנשטיין, בעל שטח בשכונה, מתנגד לתכנית • צפו
עשור של שינויים בתכניות ועתירות לבית המשפט
ואכן, בעשור האחרון התכנית לבניית שכונת מורדות לינקולן – תל אהרון, שממוקמת מתחת לרחוב הרופא באחוזה, עברה שינויים רבים ויש לא מעט יזמים ואנשים פרטיים, שמתוסכלים מאוד. בשנת 2013 הופקדה תכנית לבניית כ-3,000 יח"ד, אך הוועדה המחוזית דחתה אותה. בשנת 2015 אושר חלק קטן מהתכנית. העירייה ניסתה לקדם תכנית לאזור שלא אושר. בשנת 2019 הוגשה עתירה נגד העירייה על ידי בעלי קרקעות. בעלי הקרקעות ביקשו מבית המשפט להורות לעירייה לקדם את אישור התכנית לבניית השכונה. לאחר שהתקבלה החלטה שלא ניתן לקדם את התכנית במתכונתה הנוכחית, התבקשה העירייה לתכנן תכנית חדשה בזמן שנקבע מראש. אבל גם זה לא היה הסוף. בשנתיים הבאות הוצעה תכנית חדשה ואושרה. בשנה שעברה שוב הוגשה עתירה לבית המשפט כמו שתיארה עו"ד גולדשמידט, ועל אף שנדחתה, חויבה העירייה להגיש את התכנית עד אפריל 2024.
◄ אסף גסטפרוינד, חבר מועצת העיר • צפו
"פגיעות מינימליות בנוף"
מתכננת התכנית, תגית כלימור, תיארה את התכנית בפני המליאה: "התכנית כוללת 2500 יח"ד מעל כביש פרויד וכ-300 יח"ד מתחת לכביש. בכניסה לשכונה תהיה כניסה למנהרות הכרמל. מדובר בתכנון של מגרשים קטנים וכבישים קטנים. יש מעט מאוד כבישים חדשים בתכנית. התרומה הכי משמעותית שלנו היא הרגע שבו מצאנו את קו הטופוגרפיה של הכביש הראשי, כיוון שהוא מאפשר כמה שפחות פגיעה בטבע. בניגוד לתכניות הקודמות, ניסינו להימנע מאוד מהקמת מחלף במקום מאוד קריטי מבחינה נופית. זה אפשר לנו לחסוך הרבה מאוד כסף לתכנית.
למרות שאנחנו בונים בטופוגרפיה מאתגרת מרבית הרחובות עם שיפוע מתון. הכביש הראשי מתחבר לכביש, שיורד מרחוב הרופא מלמעלה. מרחוב הרופא יש חיבור לגבעה, שעליה יש מבני ציבור ושצ"פ. היה לנו מאוד חשוב ליצור פגיעות מינמליות בנוף. יצרנו קבוצות של ארבעה בניינים, שעומדים אחד ליד השני, וביניהם גינות. יש בשכונה בית ספר יסודי, מעונות לילדים ומרפאה. כמות הירוק בשכונה תהיה גדולה. בשכונה יהיה רחוב מסחרי. ניסינו לחסוך בתשתיות עד כמה שאפשר. הלכנו על מגרשים ארוכים, שהיתרון האחד שלהם הוא חיסכון בתשתיות והיתרון השני הוא הגינות הפנימיות בין הבניינים. סה"כ היא שכונה נמוכה מבחינת הצפיפות, שמנסה להיות חלק מבחינת הטופוגרפיה".
לאחר שהמתכננת סיימה לתאר את התכנית, הקריא וטרמן את ההערות שכבר התקבלו מתושבים לגבי השכונה. ההערה המעניינת ביותר נגעה לכך שעל מנת לממש את התכנית, יהיה צורך בעקירת 53 עצים, כמחצית העצים במקום. תושבים רצו לדעת למה עוקרים כל כך הרבה עצים, אך וטרמן הסביר שמדובר בהישג, וזה הרבה טוב בהרבה מהתכנית המנדטורית. הוא ציין גם שיהיה ניסיון לעשות שינוי בתכנית על מנת לפגוע פחות בנוף של תושבי רחוב הרופא. "לרוב הדיירים יש נוף לים, הנוף של הדיירים ברחוב הרופא נפגע, אך בהמשך נחשוב איך להפחית עוד מהפגיעה.
גולן שטיינברג הזמינה את הנוכחים להעביר הערות לשיפור במהלך החודש הקרוב.
וטרמן: "לפני הגשה לוועדה המקומית, טוב לקבל הערות. קיבלנו הערה שטוענת שהשכונה מיותרת, אבל אין מה לעשות. לאן יפונו חומרי החציבה? לא נקבע בשלב הזה, יש מקומות מוסדרים. למה כורתים 53 עצים? זהו בעצם הישג. זה הרבה יותר טוב מהתכנית המנדטורית ושומרים על מחצית מהעצים. אולי חלק מהעצים נצליח להעתיק".
גולן שטיינברג אמרה לסיכום הדיון, כי בחודש הקרוב יתקיים זום שיתוף ציבור עם התושבים. סגן ראש העיר, אביהו האן, הציע לפרסם את הערות התושבים בחודש הקרוב, כדי שיהיה אפשר ללמוד מכך.
Operative actions, what you're actually going to do, high level is really unhelpful.
בתקופת המנדט היה בריא לעשן.
אז נמליץ לעשן ?
אם אנשים רואים כסף ולא טבע לדורות הבאים
למה אי אפשר לפצות אותם ?
המתכננים ביחד עם יועצי התחבורה הגדולים שלהם השכילו לבצע את כביש הציר הראשי של השכונה, ברוחב של 10.00 מטר. משני צדדיו שורות חנויות. ברוחב כזה מובטח שמנוחת התושבים לא תופרע ע״י תחבורה ציבורית או אוטו זבל שלא יכולים לעבור ברוחב שכזה. מוזר שלא חשבו להצר את הכביש במעט ואז היתה נמנעת תנועת רכב והולכי רגל בכלל, והשכונת תהיה עוד יותר שקטה.
לא סתם המתכננת, אשר הדגישה בדבריה, כי גדול הישגה הוא הכביש הזה, יצאה את ישראל טרם הדיון.
"סה"כ היא שכונה נמוכה מבחינת הצפיפות, שמנסה להיות חלק מבחינת הטופוגרפיה".
אותן סיסמאות דלוחות מגבעת זמר. שכונה בצפיפות נמוכה היא שכונה אנטי-עירונית, והיא לא חלק מהטופוגרפיה אלא בזבזנית בשטח, וכדי להשיג שיפועים יותר מתונים נדרשת חציבה הרסנית שהורסת את הטופוגרפיה.
מה שקורה כשבתכנון מעורבים חברי מועצת עיר שמקושרים לקבלנים ולשמאים זה ניגוד אינטרסים בין הצורך "למקסם" עבור חבריהם ושולחיהם לבין האינטרס העירוני שחייב להכתיב תכנון שונה לחלוטין ואפילו החלפת שטחים וניוד זכויות מגבעה משופעת שיש לה ערכיות גבוהה מאד כשטח פתוח וערכיות נמוכה מאד כשטח עירוני.
כל הסיסמאות לא יעזרו אתם מייצרים פרוורים גרועים ואנטי עירוניים.
הצפיפות צריכה להיות גבוהה לא נמוכה. הילדים צריכים ללכת ברגל לבית הספר ולנסוע באופניים אל מוקדים עירוניים. השכונה הזו לא מאפשרת כלום מלבד להסיע ברכב.
בגרסה קודמת של התכנית בהחלט הוצע ואושר חילופי שטחים. כזכור אוחדו שם שתי חטיבות קרקע, האחת על ההר עם זכויות לבניה למגורים לפי התכניות המנדטורית והשניה במישור למטה שזו היתה קרקע חקלאית ללא זכויות בניה בכלל. סגן ראש העיר דאז, אדריכל בהשכלתו, ביקש לבצע חילופי שטחים, כך שיקבעו זכויות בניה משמעותיות לחלק התחתון ודילול הבניה בחלק העליון. מאוחר יותר אישרו רק את החלק התחתון. על זה אמרו חז"ל מפי רבי גשש: "אמונה בצדקת הכסף" .
מדובר בחתכים הזויים שהוצגו במועצת העיר. שכונות אנטי-עירוניות. שוב פרברים מנותקים מחוברים רק בכבישים שמחייבים לכל מקום להגיע ברכב הפרטי בלי רצף עירוני, בלי עירוב שימושים, בלי יכולת לייצר גריד עירוני פעיל. שכונות בלון גרועות, מכוערות, בזבזניות בשטח,
שמחייבות השקעה של מאות מליונים בתשתיות ואחרכך בתחזוקה יקרה פי כמה.
גם בנאות נבון (שכונת ההמשך המבואות הדרומיים) לא השכילו לייצר גריד עירוני פעיל, מה שבשדה דב בצפון תל אביב הקפידו שיקרה אצלנו הקפידו שלא יקרה.
שוב רחובות מתפצלים, אמבות, שכונות בלון, העדר רחובות ראשיים פעילים, ללא עירוב שימושים, ללא ניצול הטופוגרפיה לריכוז הבנייה בבנייה לגובה והשארת מקסימום שטח ואדיות תלול ללא בנייה. שוב הטעיות של רמת זמר חוזרות גם כאן. שוב קירות תמיכה בגובה 5-6 קומות שאחרי כמה שנים יקרסו וייראו כצלקת על פני כל ההר.
אין מילים להרס שמייצרת העיר הזאת. עדיף היה להביא מתכננים זרים שהיו מעיפים את התוכניות המיושנות וההרסניות ומייצרים ריכוז עירוני סביב צירי תחבורה ציבורית עם רחובות עירוניים אמיתיים. מצער לראות כמה ממשיכים פה העתיד דפוסי תכנון שכשלו בעבר.
באמת שהכי מעניין היה העצים ??? לא זה שיש מאות אלפי קוב חציבה שוטרמן בלי להתבלבל ענה שימצא להם פתרון????
לא…לא ימצא אלא אם כן אי מלאכותי יוקם.
ומה עםם שיקום הצפון? מהיכן יגיעו חומרים ופועלים וקבלנים לכך בו זמנית? זה לא עדיפויי כרגע?? איננו שייכים לאותה מדינה? או שאנו פריפריה ויש פריפריה של פריפריה???
הרע במיעוטו = א. זה עדיין רע. ב. זה עדיין ניתן להחלפת שטחים טביטול אחרים וניוד הזכויות.
בנייה במדרון תלול ים קירות תמך של 30-4 מטר זה הכיעור של מצפה כרמל בכבביר כפול פי 10. זה מזעזע.