התחדשות עירונית בהדר הכרמל
עיירית חיפה השיקה תוכנית לחידוש הדר בהיקף של 25,000,000 ₪, מתקציב העיריה, ללא יזמים מהשוק הפרטי וגם ללא שום תמיכה ממשרדי ההממשלה.
סבתא שלי ז"ל הייתה אומרת אם זאת לא הייתה הכלה שלי גם אני הייתי צוחקת…
אבל חיפה היא העיר שלנו וזה לא מצחיק, זה עצוב!
שכונת הדר צריכה להתקדם ולהתחדש, מבלי לפגוע בצביון הייחודי שלה.
צריך לפתח את הדר ולשמר את האופי של השכונה. אבל זה צריך לקרות ודברים צריכים לזוז במיידי!
אז איך עושים את בשטח?
יש להציע ליזמים עסקה משתלמת והם ידחפו את הפרויקטים קדימה!
ליזימים לא משתלם לבנות בניינים בהדר עלפי תכנית תמ"א 38, מכיוון שזכויות הבנייה הקיימות היום אינן מאפשרות פרוייקט ריווחי. בנוסף, לא היינו רוצים שייבנו פרויקטים של הריסה ובינוי בשכונת הדר.
הפתרון: ניוד זכויות!
עיריית חיפה צריכה להציע ליזמים ניוד זכויות בין פרויקטים.
לדוגמא: עבור חידוש של בניין בהדר, ע"פ הנחיות מחלקת שימור, היזם יקבל קומה וחצי נוספות בבניין הקיים ואת הפרש תוספת הבניה הנדרשת, על מנת להפוך את הפרוייקט לכדאי, מבחינה כלכלית, היזם יקבל באחוזי בנייה נוספים, בפרויקטים אחרים שיש לו בעיר, בשכונות בהן ניתן לבנות יותר לגובה (בשכונות החוף, קריית אליעזר וכו').
רק שיתוף פעולה חכם עם יזמי השוק הפרטי יביא שינוי וחידוש להדר הכרמל
עם 25,000,0000 ₪ אי אפשר לחדש אפילו חצי רחוב בהדר.
קחו דוגמא ממחלקת השימור בעיריית תל אביב ותראו כמה מאות בניינים לשימור מטופלים בתל אביב – בניינים שנותנים כבוד לעברה של העיר ויחד עם זאת, מכבדים ומאפשרים דירות טובות לדיירים שגרים בהם היום.
קחו דוגמא נוספת מפעולותיו של יונה יהב, בעיר התחתית (בעזרתו של אבי יוסי מורג ז"ל). יהב הביא מספר רב של יזמים מהמרכז, על מנת שיחדשו את העיר התחתית (בזמן שמספר יזמים החיפאים לא העזו להשקיע במקום).
לסיכום:
לתושבי חיפה נמאס מהפופוליזם ומהצהרות ריקות מתוכן.
תושבי חיפה רוצים תוצאות עכשיו ולא בעוד 30 שנה!
רחוב גורדון הרבה עבר מעט עתיד כמה חבל
הדר היא פנינה אדריכלית!! אבל!! ויש אבל ענק. כמה בעיות עצומות שדורשות פתרון: הקלה שבינהן היא הזנחה של העירייה. הבעייה המהותית היא המורפולוגייה של העיר. צריך לחשוב על הדר מונגשת. לנכים לזקנים לעגלות ילדים ובכלל לעולם שנהפך יותר ויותר מפונק ולא רוצה לעלות עשרות מדרגות ברגל.
העירייה חייבת לחשוב על פתרונות לעשרות בניינים שצריך לטפס אליהם. חלקם תוספות של מעליות חלקם עם מסועים בין ביניינים, רק במחשבה כוללת ויצירתית אפשר יהיה לתת מענה לשכונה הזאת עם כל כמה שהיא יפה. שכונות שאינן מונגשות לזקנים נכים ועגלות ילדים זאת בעיה!!! גם אם יאלצו להרוס ולא לשמר חלק מהמבנים, חייבים לייצר עיר נגישה. עיר לא נגישה לא תשרוד.
כמו מגדל אחד העם, העירייה צריכה לעודד כל 4 בתים סמוכים בין שני רחובות בגריד של הדר, שאינם לשימור, לייצר תוכנית פינוי בינוי עם מגדל לגובה (10-20 קומות בהתאם לשיקולי קווי נוף ותצפית שיכין מהנדס העיר).
ככה גם עושה רמת גן. כשהורסים 4 בניינים קטנים מקבלים מגרש מרובע גדול בו אפשר לבנות מגדל ולידו גינה קטנה וככה נוסף שטח פתוח בהדר הצפופה, מדרכות רחבות, רחבת כיבוי אש, כל מה שנחוץ בבניין בתקן עכשוי שאין בישנים. המסקנה מההצלחת מגדל אחד העם ומגדל התאטרון, שהציבור רוצה דיור חדש ואיכותי עם נוף וחניון תת קרקעי בלב העיר. את זה אפשר להשיג רק עם הריסה משמעותית של 4 בניינים וחיבור המגרשים למגרש אחד ואז ליזם משתלם לחפור חניון והרווחיות גבוהה במגרש מאוחד של דונם עד דונם וחצי. ככה ניתן להתחיל לחדש את הדר עם תוספת אוכלוסיה חזקה.
כשערך הדירות יעלה, יהיה תמריץ ליזמים גם לשמר בניינים לשימור שיקבלו ייחוד והבלטת ערכם לצד הבנייה החדשה. במגדלים להוסיף חנויות ומשרדים וככה רבים מהתושבים יוכלו לעבוד בשכונה ולא יצטרכו רכב.
בקיצור: שיטת מרכז ת"א ורמת גן – זו השיטה היחידה שניתן באמצעותה לשקם את הדר.
יש גם מגרשים עם מבני ציבור או מסחר ישנים שניתן להרוס ולהתחיל ליישם את השיטה – כמו מגרש קולנוע תמר ובריכת גלי הדר ברחוב הפועל, מגרש החניה בי.ל. פרץ 30, בניין המשביר לצרכן ועוד.
חסרונו של יהב מוחשי.
חוסר יכול הניהול וכישלונותיה, מספיקים העו כדי שתחליט מטזמתה לפרוש אחרי חצי שנה של חסד.
כדוגמא:
אזור חוף שמן, זכה לתפנית רצינית בתקופת יהב.
מאז פרישתו, הופסקו העבודות של כל תשתיות הכבישים.
הכבישים מלאי מהמורות, לא בטיחותיות, בחורף שלוליות שאינן מאפשרות מעבר כלי רכב בשל הצפות. או
קיימת הזניה של לפחות 60 שנה שיהב החל בשיקומה וניגגדעה מאז שפרש.
כשי טובה לנו ולך, לכי הביתה!!!
יהב הסכים דמרד הבטחון ידחוף בהדר מאות משפחות משתפים מיהודה ושומרון. כל רחוב הרצליה, כל רחוב הציונות, כל רחוב בן יהודה – עברו מבעלות יהודית לערבית. משרד הבטחון קנה גירות במחיר ג'יפ. גם ניוד זכויות לא יעזור כי מי רוצה שכנים נהדרים כאלו.
יהב קבר את עתיד הדר טוב טוב. ג'נטריפיקציה בלתי אפשרית עם האוכלוסיה הקיימת.
הרסו את הדר במטרוניות ובשבילי האוטובוסים כאילו מחרו להם את חצי חיפה כל החניות סגורות אין מקומות חניה אנשים לא מגיעים לקניות בהדר אולי פעם כל חמש שנים פעם היה בשבילינו לטייל בהדר זה מקום בילוי מלא עצוב מאוד כשאנו עוברים בהדר בערב איפה חניות הפלאפל והשוארמה הגלידה המיצים הטבעיים התירס החם שעבדו עד שעות הלילה המאוחרות עצוב מאוד
תחזירו תחבורה ציבורית להדר.תחזירו מוניות שרות לבת גלים ומרכז כרמל ונווה שאנן
כדי לחדש את הדר העיריה צריכה לרכוש נכסים שלא לשימור להרוס אותם ולהפוך אותם למגרשי חניה.
כאשר תהיה חניה תגדל הפעילות המסחרית ואיתה ערך הנכסים והמוטיבציה של המגזר הפרטי להשקיע.
בהמשך תוכל העירה למכור ברווח את המגרשים האלו.
יעלה בגלל שיתווסף לשכונה מגרש חניה, מצבנו מר מאד.
א י ן יותר גזעני מ"בלי לפגוע בצביון הייחודי של השכונה".
הצביון בהחלט ייחודי, ועל אחת כמה וכמה יש לפגוע בו.
לשוהים בלתי חוקיים אין מקום בשכונת מגורים בחיפה, היש יותר ברור מזה?
צודק.
איזה קטע זה שכל אחד יכול לכתוב מה בא לו ?!
גם אם זה נוטף פופוליזם ריירי ליהב שלכו תדעו מה היה שם (יש שם) ?!
אז בקשר לקומבינות , כבר בכתבה יש קומבינה ,,, לתת ליזמים (זאת אומרת למעלה הכתבה) פרוייקטים בהדר עם קומבינה בכרמל , יפה !
ומה דעתך על ההצעה המגה קומבינטורית שלי ,,, מי שמקבל מהעירייה זכויות ישלב בתוכה חידוש / שיקום / בנייה של גן או בית כנסת או שטח ציבורי לטובת כלל תושבי השכונה ואורחיה אההה !? אההה !
חניות, חניות, חניות. רוצים את הדר שוקקת? בנו חניות. אז ורק אז יהיו משקיעים בחנויות, מסעדות ועסקים. חניות גם יחזירו את ההשקעה.
מבטיח לך שהדר עדיין לא תשקוק.
צריך לפנות את כול ערבים והמשטפים שמצנע הביא. להדר אחרת אי אפשר לשקם את הדר
צודק לחלוטין!
25מ׳ שח זה כסף לכותרת בעמוד פייסבוק של העירייה.
לצבוע רחוב בהדר עולה יותר.
צריך רעיונות פרקטיים כמו שהצעת – ניוד זכויות!
ראשית ולפני הכל שידאגו לניקיון הרחובות והשטחים הציבוריים בהדר!!
בימי אבא חושי דאגו לניקין וצחצוח העיר בתשומת לב מירבית.
להקל על יזמים ראשונים שרוצים להשקיע מכספם בהדר ! להוריד מחסומים לשפץ דחוף את השוק ולא למרוח את השיפוץ לעוד שנה !
רחוב השומר חייב להפוך מהפך ! ולהחזיר את הסופי שבוע עם הלהקות בשוק
ונתנו להם לחרבן על כל העיר התחתית?
רעיון מצויין.
מציע להתחיל בכך שהעירייה תפעל בכל הכח נגד בנייה בלתי חוקית של פרגולות, סככות, גגונים, גדרות בניגוד לתכניות המקוריות, השתלטות אלימה על שטחים בבניינים משותפים, הזנחת חצרות וכל מה שצועק אלימות סביבתית. לא ייתכן שנותנים רק לשכנים להתמודד עם זה!!! ברגע שיוסרו המפגעים ותחזור השליטה של העיר על הדר, יגיעו המשקיעים. צריך כרגע יד ברזל לטפל גם במלכלכים, במזהמים, בחונים שלא עפי החוק, בבעלי הכלבים ובמאכילות החתולים.
חינוך גם נחוץ כמובן.
צריך לטפל באלה שמוכרים סמים לאור יום,
שודדים לבנות את הטלפון מהיד,
ויורים על רכבים ובניינים כל ערב על רקע "סכסוך פנימי".
אבל לא… הפרגולות.
ניוד זכויות הוא בעייתי. הכותב מתעלם מסוגיית שווי הקרקע.
סוגיה זאת מונעת את שיחזור מבנה הקזינו בבת גלים.
שווי של מטר קרקע בהדר נמוך יותר משווי של מטר קרקע באחוזה.
אני מציע שהכותב יממן מכיסו את שיפוץ השכונה וככה כולם יהיו מרוצים.
תודה על התגובה המלומדת.
לא הבנת מה זה אומר ניוד זכויות. צור קשר עם ד"ר גוגל.
הייווה בתקופתו של ראש העיר האהוב עליך התחילה ההגירה מכפרי הגליל לחיפה.הוא בעצמו אמר בראיון לרדיו ערבי באוקטובר 2020: "אני היהודי הכי פופולרי בקהילה הערבית"
עם מחקלת שימור כמו שיש בעיריית חיפה אנחנו מעדיפים לבנות בת"א, אין גרוע יותר ממחלקת שימור של חיפה, כל בניין הפך להיות לשימור ואין עם מי לעבוד שם, כולן אטומות צריך היה להחזיר את ההנהלה הקודמת של מחלקת שימור אנשים קשים היו אבל היה עם מי לדבר, ועכשיו אין והכל באשמת ראש העיר שלכם, שדאגה שההנהלה הקודמת של שימור תלך הביתה שאפילו היום מנהלת מחלקת שימור לא מוכן להגיש פרוייקטים בחיפה למחלקת שימור. חייבים להחליף שם את ההנהלה בהנהלה חדשה!!!
יש בנינים ריקים בהדר אותם צריך לשפץ ולייעד אותם למגורים כולל בניני משרדים.
חד משמעית
ככה היה בעיר התחתית לפני 15 שנים
שגם אותם צריך לשפץ ולייעד למגורים.
ראשת העיר היפהפייה , האינטליגנטית והמושחזת שלנו , היא עיפרון מחודד היטב , שנבחרה בראש וראדונה לנקות את האורוות המטונפות של העירייה הרקובה , גברת קאליש רותם המשיכי במשימה ואל תניחי ליוצאי הביבים צרי העיין ובעלי הלשון החלקה , להפריע לך חזונך המפואר והזקוף לתלפיות ימשיך לפאר את עירנו ….חזקי אמצי .
בחיאת
צודק מאה אחוז. חג סוכות שמח.
כל הכבוד עידו
זה בדיוק החזון שיש לקדם ???
שכונת הדר לעולם לא תחזור להיות כמו שהייתה תוססת וחיה ,
התחבורה הציבורית שהייתה מתנקזת בהדר מכל הצפון והמרכז הוצאה אל המרכזיות שנבנו מחוץ להדר. זה מה שגרם לקריסתה של הדר.
משום מה הנדל"ן נתפס כפיתרון קסם לכל בעיה. הדר אינה זקוקה לפתרון, אלא לפיתרונות. לא הברקה בשליפה, אלא שורה של מהלכים שהשפעתם המצטברת תהווה תחילתו של שינוי. פירטתי כבר לא פעם בהזדמנויות קודמות. הדר ירדה מהדרה בתהליך מתמשך של עשרות שנים, ששיאו, כפי שהתרעתי מראש, הקמת הגרנד קניון. מי שמצפה כי התחדשות הדר תהיה הרבה יותר קצרה, צפוי לצערי להתאכזב.
אחת הבעיות נעוצה ההתנהלות מינהל ההנדסה.
יש לו זמנים משלו.
תפקידם העיקרי מתמקד בלהוציא את הרוח מהמפרסים.
מדוע לאחר הגשת כל המסמכים הנכונים,הדרושים,אני וככה יובלות להתכנסות ועדה????
בח"ל זה קורה על ידי חוק תוך 30יום!!!!!!!
כאן עד קבלת תגובה ,מתים הפונים,היזם עזב,.
הכל מתמסמס ונשארות רק מילים נבובות.
את מינהל ההנדסה חייבים לאייש עם אנשים מקצועיים שבאים לשרת את הציבור והעיר.
הבעיה השניה היא חוסר תרבות במרחב הציבורי.
בית לשימור, בן 120 שנה,אתה עובר לידו בוכה,יחד עם האבנים שלו…..
מכל קומה,ומעלה חלון, מזגן אחר אומר לך שלום,כל מרפסת שמש שהיתה פאר הבניה עם פרסקות על העמודים,היום סגורה במקרה "טוב" עם זכוכית,במקרה "רגיל"עם אסבסט….ועוד חלון שנפתח לחבלי כביסה ……
במרפסת המפוארת ממול,מתחו קו ביוב לכל אורך המרפסת של 6 צול,כי בנו שם שירותים לגן ילדים,בתוך בניין למגורים……
את מה שהיה פעם גינה,"עטפו" בניילונים ירוקים,שלא נפריע לגן פרטי על כל מתקניו להתנהל במרחב הציבורי
וכולם שותקים!!!!!!
אין פיקוח!!!!!
מתן אישורים-בספק…
ומי נותן את האישורים? בעלי מקצוע?יהיו בשטח?בדקו?
עכשיו רוצים לשמר?????
הצחקתם אותי…מי יעשה את המלאכה?????
קבלנים????כמה להם ולשימור???
עם כל הכבוד,קבלנים בונים,ויש מהם שבונים טוב ויפה,
אבל שימור???? לשימור יש אמנים מסויימים,אם רוצים לשמר בניין יש לעשות זאת כמו שצריך,עם מי שצריך..,
נושא נוסף-בעלי הנכסים.
מי שיש לו נכס שמוגדר לשימור-עליו לשמור ולשמר את הנכס,ככה זה במקומות מתוקנים בעולם.
מי שאין ביכולתו ימסור את הנכס לרשות המקומית
אשר תהייה מחוייבת לשמר את הנכס תוך זמן קצוב ולהפכו למקום ציבורי כמו מוזיאון,מקום לבעלי מלאכה זעירים מאוד ,אומנים מתחילים,ציירים ופסלים.
אם מישהו גר בבית ,במגורים מוגנים יועבר למגורים אחרים כי אינו יכול לעמוד בהוצאות השיפוץ וממילא תוך מס' שנים הבית יהפוך לבניין מסוכן ואי אפשר יהיה להשית עליו את הוצאות השיפוצים.
מעבר לכל ,יושבת עיריה,שאומרת שפועלת לטובת התושבים,אני כתושב מאוד מאוד מאוד ותיק,לא רואה זאת,בכל תחום גם מעבר לשימור…..
חבל ,חבל לי מאוד
את התהליך שקורא בשוק תלפיות , צריך להרחיב לכל רובע הדר הכרמל . היוזמה הפרטית , הביאה השקעה ציבורית ( לא גדולה ) ובעיקר התחייבות להשקעה ציבורית בשיפוץ בניין השוק וזה בתורה הביאה יזמים שהקימו עסקים חדשים שהביאו משקיעים. עכשיו צריך לעשות את זה בבית הקרנות, ליבה המסחרי ההיסטורי של הדר יחד עם דרגנוע לאורך ציר בלפור שיחבר את אזורי המסחר להדר עליון והיזמים והמשקיעים יגיעו. מתחם שני זה ציר נורדאו בחיבור לספריה ולתאטרון ומתחם שלישי חלקו הדרומי של הנביאים בדגש על הרחבה שליד בנק המזרחי( לעודד פתיחת בתי קפה ומהר ) ומגדל הנביאים ( שמראה כיום כמו פח ) שיקום המרחבים הללו יחזירו את ההדר להדר
סוף סוף היא מתחילה להריח את הסוף…. ולכן מפזרת מילים לרוח. 25 מליון ₪ יכול להספיק ל 2-3 בניינים לשיפוץ קטן.
אולי במקום להצהיר כוונות נבובות תוציא גיברת ראש העיר לפועל את שיקום במה 3 והספריה הערונית שכבר מזמן תוקצבו !!!!
ממש ככה
כיזם נדל"ן הצעותיך נגועות בניגוד עניינים
מהן התכניות של העירייה
תתייחס לתוכניות אלו ומה העיקרון המנחה אותן
אני עדיין לא יזם.
התוכניות של העייריה זה שאין תוכניות.
מקווה שעזרתי לך.
פרשנות נכונה עידו
יפה מאוד
צודק.
ובמילים אחרות: מצמצמים פערים חברתיים-כלכליים ע"י השקעת משאבים בצורת אפלייה-מתקנת.
אפילו השקעה שוויונית (על פי פרמטר כזה או אחר) תגדיל הפערים, רק בקצב קצת יותר איטי.
וכיום יש בכלל אפלייה מובנית לרעת המוחלשים. (שעקב אילוצי החיים אין להם זמן או משאבים להילחם על שוויון, שהיא זכות יסוד בסיסית ע"פ חוק)
יונה יהב וקודמו עמרם מצנע היו מגדולי מחריבה של חיפה… בזבוז של כ 5 מליארד ₪ על פרוייקטים מגלומנים מטופשים שהרסו את העיר מטרונית איצטדיון ורכבלית. אף אחד מהם לא תרם לעיר חצי תושב חדש מאלו שמגיעים בשנתיים האחרונות….
אליהם התווספה ראשת העיר הנוכחית… בחרנו בה בתקוה גדולה שהנה סוף סוף באה גאולה לחיפה וכגודל הציפיות כך גודל האכזבה.
כל פרויקט צריך להיות עם יזמים מהשוק הפרטי, לא ממיסים וארנונה
צודק.
עד עכשיו, ראשת העירייה נכשלה בכל פרויקט שלה. כניראה שהיא מתכננת חלשה מאוד.
צריך ראש עיר חדשה/ה.
כל עוד המכ שפה מוגדרת כראשת עיר לא יזוז כלום. היא האמא של מינוס ביחסי אנוש (אפס הרבה בשבילה), הסבתא של ביורוקרטיה ולשים מקלות בגלגלים. אנא ממך עלי על מטאטא הזהב ועופי לנו מהעיניים.
3 ראשי העיר האחרונים הם(לדעתי) מהגרועים בתולדותיה של חיפה..צריך להבדיל בין קידמה אנושית לערך מוסף שמביאים ראשי ערים.התחדשות עירונית? שלושתם נחלו כישלון בנושא.אם כך נראות שכונות החוף אחרי 2 עשורים של הבטחות ו4 שנים של תוכנית האב הגדולה אז מה נשאר כבר לצפות? היזמים הראשונים שהגיעו לשכונות החוף ב2009 החתימו דיירים בעבור תמורות של 1 ל5 וזה היה הגיוני לימים שדירות עלו 250,000 שקל והיום דירה חדשה בנווה דוד כבר מתומחרת ב2 מיליון על הנייר.אז כדאיות כלכלית בטח יש גם במכפלות יותר נמוכות.חתימות דיירים יש.תוכניות אדריכליות יש.אז איפה זה תקוע? היזמים ימשיכו להאשים את מינהל ההנדסה המסורבל ואלה מצידם טוענים שצריך קודם לחדש את המרחב הציבורי בגשרים,כבישים,מנהרות עיליות לים..בקיצור משיכת זמן.כולם שכחו את הדיירים המסכנים. לגבי החלק הראשון שרשמת זה בהחלט מעניין,השאלה שוב אם זה מעשי?האם כל יזם יסכים בשביל לקבל זכויות בנווה דוד או בשער עלייה מול חוף הים להסתכן עם בנייה בנפתלי אימבר או או ברחוב השומר עם כל המורכבות שבדבר? מצד שני אולי אתה צודק אם יזמים בקריות עפים על כל עיבוי בינוי למה שזה לא יקרה בהדר..אנחנו קוראים מעת לעת כתבות שלך,אפשר כמובן להסכים או להתווכח וזה לגיטימי אבל הן בהחלט מעניינות! תודה רבה ומועדים לשמחה
בהדר אף אחד לא יבנה כי זה לא כלכלי וזה גם לא טוב שיבנו שם לגבוה. הדרך היחידה לחדש את הדר זה שהיזמים ישפצו וישמרו מבנים בתמורה לזכויות בניה במגרשים במקום אחר.
לדוגמא: אם ליזם יש מגרש בשכונת נאות פרס הוא יוכל לקבל אחוזי בנייה נוספים בתמורנ לחידוש של כמה בניינים בהדר.
צודק!!!
נקרא מעניין. הלוואי וירימו את הכפפה.