עדי צים, שעומד בראש חברת אס.אר אקורד, רכש בשנה האחרונה רצועת חוף מחברת מגדלי חוף הכרמל שבבעלותו של איש העסקים יצחק תשובה במחיר 100 מיליון ש"ח. השטח מוכר לכל חיפאי: בחלקו נבנו בשנות ה-90 שני בתי מלון על שפת הים (מרידיאן) והארגונים הירוקים עצרו בנייה של 4 מלונות נוספים. מאז מתנהל מאבק משפטי על השאלה האם מגדלי הים התיכון יוכלו להמשיך את הבנייה ב-75 הדונמים הנוספים בבעלותם. כעת, כאמור, הם החליטו למכור את השטח.
* עדי צים לא קשור לחברת הספנות צים.
יש לציין שבעבר לא הייתה התייחסות לבנייה על שפת הים ובעל המגרש יכול היה לבנות במרחק כמה עשרות מטרים משפת הים ללא כל הפרעה. עם השנים התגבשה ההבנה ולאחר מכן עבר החוק שמגביל בנייה על שפת הים, כיוון שחוף הים מוכר היום כמשאב ציבורי מוגבל.
כיום, חופי הים הם ברשות הציבור ומקובל לחשוב שהציבור הרחב צריך ליהנות מחופי הים ולא שקבוצה קטנה של אנשים צריכה להרוויח כלכלית במקום הציבור. יחד עם זאת, חשוב להבין שהקרקע הייתה שייכת למגדלי הים התיכון עוד לפני שחוק החופים עבר, ולכן החברה אמרה שוב ושוב בבית המשפט, שיש לה זכות קניינית על הקרקע. יש קושי לבוא ולדרוש מהחברה לכבד חוק, שעבר לאחר שהקרקע כבר הייתה בבעלותם.
מי אתה עדי צים?
עדי צים הוא מנהל אשראי וקשרי לקוחות של חברת אס.אר אקורד, שעוסקת באשראי חוץ בנקאי. צים ותיק ובעל ניסיון רב בעסקי הקמעונאות, המימון, הנדל"ן והטכנולוגיה והוא עומד בראשות קבוצת "עדי צים אחזקות", שהיא בעלת השליטה בחברה הציבורית אס.אר אקורד. בין עסקי הקבוצה – חברת הנדל"ן "צים- בהרי", בתחום הפיננסים – "סנס שוקי הון", "צים סוכנויות" ועוד.
חברת אס.אר אקורד מציעה ללקוחותיה ליווי פיננסי עסקי, ערבויות לביצוע פרויקטים, מסגרות אשראי, ניכיון שיקים, הלוואות גישור מימון רכב, מימון נדל"ן ומימון עבור חברות ציבוריות. ניכיון שיקים הוא דרך לקבל אשראי תמורת שיק שמועד פרעונו מאוחר יותר. השיק עצמו הוא הבטוחה, שהלקוח נותן תמורת האשראי, שהוא מקבל.
בעוד שבשוק האפור מקובל לגלגל שיקים ולקבל אשראי בריבית מופקעת ובמידה שלא מחזירים את האשראי ההשלכות קשות, גם חבריות לגיטימיות עוסקות בניכיון שיקים ומתן אשראי, אבל כאן הדברים נעשים על פי חוק.
חברת מגדלי חוף הכרמל ויצחק תשובה ומאבקם המשפטי על מנת להקים בתי מלון ומבנים למגורים בשטח
חברת מגדלי חוף הכרמל בבעלותו של איש העסקים יצחק תשובה הייתה עד לשנה הנוכחית הבעלים של 100 דונם ליד שפת הים של חיפה. תשובה היה מעוניין לממש את הנכס בבעלותו ולבנות עליו. על מנת לעשות זאת, חברת מגדלי חוף הכרמל הייתה מעוניינת לייבש חלק משפת הים. המטרה הייתה לממש תכנית, שכבר אושרה, לפיה ניתן לבנות בשטח 6 בניינים בעלי 7-24 קומות כל אחד, שישמשו כבתי מלון ובתי מגורים. כזכור, בשנות ה-90 נבנו שני בניינים ונותרו 75 דונם לבניית 4 בניינים נוספים. עצירת הבנייה הייתה על ידי הארגונים הירוקים דאז ובגיבוי חוק החופים אשר נחקק בכנסת.
מאבק משפטי ארוך שהוכרע בבית המשפט העליון
הניסיון של חברת מגדלי חוף הכרמל להמשיך בבניית המגדלים, הביא למאבק משפטי ארוך, שבסופו האינטרס הציבורי לשמור על שפת הים ניצח. בחודש ינואר 2020 שופטת בית המשפט המחוזי בחיפה, בטינה טאובר, קיבלה את עתירת חברת מגדלי חוף הכרמל, שביקשה שהוועדה המחוזית תאפשר להם לבנות את ארבעת המגדלים הנוספים על שפת הים. באותו שלב עוד עמד על הפרק הרעיון לניוד זכויות, כלומר שהעירייה תעביר לחברת מגדלי חוף הכרמל שטח אחר ותקבל בתמורה את השטח על שפת הים. בסופו של דבר רעיון ניוד הזכויות לא בא לידי מימוש.
השלב הבא היה מספר חודשים לאחר מכן, בחודש אוגוסט 2020, מול שופטי בית המשפט העליון, נועם סולברג, מני מזוז וג'ורג' קרא. השלושה ביטלו לפני קצת יותר משנתיים את החלטת בית המשפט לעניינים מנהליים בעיר חיפה וקיבלו את הערעור בתיק של מגדלי חוף הכרמל.
הערעור הוגש על ידי פרקליטות המדינה, בשם ועדת המשנה לעררים, המשרד להגנת הסביבה והוועדה המחוזית. בית המשפט העליון קבע כי אין מקום לייבש את החוף של חיפה. עוד קבע העליון כי בית המשפט המחוזי עשה טעות, כשלא בחן את התכנית תוך כדי התחשבות בחוק שמירת הסביבה החופית.
ניוד זכויות בניה כפתרון למחלוקת הסביבתית – משפטית
אחד הפתרונות שעלו, כפתרון אפשרי לבעיה, היה הרעיון לניוד זכויות, כלומר שהעירייה תעביר לחברת מגדלי חוף הכרמל שטח אחר ותקבל בתמורה את המגרש על שפת הים. בית המשפט המחוזי קבע בסופו של דבר שרעיון ניוד הזכויות לא ייצא לפועל.
כשחברת מגדלי חוף הכרמל מכרה את השטח, הגיעו לסופן שנים ארוכות של דיונים משפטיים, בהם בתי המשפט והמוסדות התכנוניים בערכאות השונות ניסו להגיע להחלטה, האם לחברה יש זכויות קנייניות בשטח ויש באפשרותה לממשן לטובת בניית מבנים לצרכי תיירות או ששפת הים היא קניין ציבורי.
מעניין יהיה לראות מה תעשה חברת אס.אר אקורד, על מנת להשיא תשואה מהקרקע.
שטח שלהם שלהם. אבל חוקי הבניה עדיים חלים עליו. את החוק צריך לכבד. השאלה מה היתה תכנית המתאר כאשר קנו את השטח. כרגע הרוכש החדש קנה את השטח כאשר 100 מהחוף אסור לבנות. לגבי המוכרים אם תכנית המתאר כללה בתים בגובה של 20 קומות אז היתה להם טענה ראויה לפחות לפיצוי. רק השאלה נגד מי. ה-100 מ זאת תכנית ארצית לכן פיצוי במידה ומגיע לא בהכרח מגיע מהעירייה.
ומה יהייה על בעלי הנכסים בנוה דוד שמיגדל כזה יחסום כיוון ים. ויגרום למשטר רוחות שאף אחד לא יודע מה טיבעו.
היי אבי, מגדל אחד עם חתך גובה על פני רוחב לא חוסם את הים. אם מגדלי חוף הכרמל היו נבנים כמגדל אחד 30 קומות במקום החומה המכוערת עם החלון המצחיק באמצע כל התחושה הייתה שונה. לגבי משטר רוחות יש מודלים שבודקים את זה. לרוב משטר רוחות מושפע ממגדל בקרבתו ולכן בודקים איך משפיע על מבנים סמוכים. השפעה על שכונה שלמה כמעט ואין כי עוה דוד רחוקה משם ומפרידים בינה לחוף הכרמל אזור בית הקברות כך שגם השפעת הצללה זניחה.
אגב השקעה במגדל מפואר של 60-70 קומות זו השקעה של כחצי מליארד שקל בחיפה. הצלחה של פרויקט כזה תביא יזמים נוספים להתעניין בפרויקטים עם אישור כמו מגדל על גג מרכזית חוף הכרמל. האזור יקבל תנופה גדולה וגם זה שיקול שחייבים להוסיף. המצב בו יזמים נרתעים מחיפה הוא רע מאד והמחיר הנמוך למגרש כזה משקף גם את הענין הזה. אסור להבריח יזמים שמוכנים להשקיע בחיפה מאות מליוני שקלים לפתח מלונות ומגדלי משרדים.
אני חושב שאין כמעט רצועת חוף באזור הזה – יש סלעים וטיילת צרה. יש להוסיף שוברי גלים ולייצר רצועה של 100 מטר חול רחוקה יותר. זה הפתרון. צריך לאפשר לו לבנות מגדל אחד של 60-70 קומות, כמו מלון הבורג' אל-ערב, שיהיה מלון בעל עיצוב ייחודי ויוקרתי שיהפוך סמל של העיר. ולמעשה יהיה נוף לא פחות 'שווה' מחוף הים, כמו שבדובאי נוף למלון בצורת המפרש או למגדל הגבוה בעולם נחשב יוקרתי ומבוקש. כך מגדל שיהיה מיוחד, מואר בלילות או לארועים שיוכלו לראות מרחוק ובטיילות, יהיה נכס של ממש לחיפה. מגדל כזה יכול להוסיף מלון יוקרה עם 300-400 חדרים שסה המון לעיר עם 1600 חדרי מלון בלבד ובנוסף דירות יוקרה ומרכז בילוי ומסעדות בקומות הקרקע. העיר רק תרויח במקום מגרש שומם ריק שיהפוך מקסימום לעוד חניון אם ימנעו שם בניה זה לא שהשטח יהפוך לאיזה חוף לפתע.
לדעתי חייבים 20-30 מגדלי מלונאות – במקום בסיס הבה"ד, מעל וליד מרכזית חוף הכרמל ועם פינוי הבסיס ליד חוף הכרמל. חיפה חייבת לצמוח לגובה.
העשירים לא מגיעים לעושר שלהם בגלל יושר מצפונם,
יתנו שוחד ושלמונים,והמגדלים יעלו לאויר,הדג מסריח מהראש ומהחבורה המקיפה אותו .
אולי סוף סוף יהיה חניון בתשלום מוסל בחוף!
אם הוא חכם, הוא יפתח את האזור כאזור בילוי ופנאי 7/24.
מוזר מאוד. עדי צים קנה את החוף למרות שידע כבר על כוק החופים, ולכן לא חלה עליו הקלה של רכישה לפני שהחוק נחקק. למרות זאת, המדינה נחלצת עכשיו לעזרתו. מעניין מהם הכוחות המגיים שלו.
מי שקונה היום בית ברצועת החוף, שלא יבכה עוד עשור ואפילו פחות על נזקים לתשתיות,או כרעסת מבנים.
לא מבין ! קורה שיזם קונה חתול בשק ! מדוע זה צריך להיות על חשבון הציבור ?
למה צריך לתת מקום חליפי ? שיקנו מקום חדש שיש לגביו היתר לבניה
למה שופטים מחלטים החלטות שקשורות לזכויות ציבוריות ?
מה קורה כאן ?
הדבר היחיד שמותר להמשיך לבנות על ה 70 דונם רק עסקים ומסעדות
בגובה 3 קומות עד 5 מטר לקומה !
מעניין מאד. תודה.