חיפה במקום הראשון בארץ במכירת דירות יד שניה

מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי בחיפה יש פערים גדולים מאוד בין מכירת דירות יד שניה ודירות חדשות. מנתונים מהרבעון הראשון של שנת 2024 עולה כי בחיפה נמכרו 213 דירות חדשות, מה שמציב אותה במקום ה-17, אחרי ערים כמו טבריה, אלעד ואופקים. ברבעון האחרון של שנת 2023 חיפה נמצאת במקום ה-12 במכירת דירות חדשות עם מכירה של 159 דירות.

לעומת הדירות החדשות, חיפה נמצאת במקום הראשון בארץ במכירת דירות יד שניה עם מכירה של 860 דירות יד שניה ברבעון הראשון של שנת 2024 ו-532 דירות יד שניה ברבעון הרביעי של שנת 2023 (שעדיין מציב את חיפה במקום הראשון). ממכירת דירות יד שניה אפשר לראות שחיפה היא עיר אטרקטיבית לעומת שאר הערים בארץ, ולכן מסקרן להבין את הפער מול המכירה של דירות חדשות.

נתון נוסף ביחס להתחלות הבנייה בחיפה, אשר פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עוזר להסביר את הפער בין דירות יד שניה ודירות חדשות. בשנת 2023 התחילו בחיפה לבנות 1,800 יח"ד, בשנת 2022 התחילו לבנות בעיר 731 יח"ד בלבד ובשנת 2021 התחילו לבנות 602 דירות. על אף הנתון המרשים יחסית של שנת 2023 (מקום שישי בארץ), בשנים שקדמו, היו מעט התחלות בנייה, מה שמשפיע על היצע הדירות החדשות למכירה בעיר.

מנכ"ל ובעלים מורג נכסים, סוכנות לשיווק נדל"ן, עידו מורג: "אם העיר היתה יודעת לייצר דירות חדשות במחיר 2-2.5 מיליון ש"ח, היתה להן דרישה עצומה"

מנכ"ל ובעלים מורג נכסים, סוכנות לשיווק נדל"ן, עידו מורג: "בחיפה יש מגוון גדול של דירות למכירה. מדירות להשקעה בהדר, עד לשפרינצק וכן לנווה שאנן. בעבר המחירים בקריות היו זולים יותר מחיפה, אך בשנים האחרונות המחירים בנשר ובקריות עלו לרמה שקרובה לחיפה. בגלל המחירים הדומים, המשקיעים מעדיפים את חיפה, כי יש לה עוגנים של שכירות: אוניברסיטה, טכניון, בת גלים. חיפה עדיין נתפסת כיהלום לא מלוטש בקרב משקיעים מהמרכז.

בחיפה יש טווחי מחיר סבירים. אפשר למצוא דירות להשקעה באזורים טובים סביב מיליון ש"ח, דירות יד שניה למגורים 4 חדרים באזור 1.6-1.7 מיליון ש"ח ובפרויקטים חדשים בכרמל יש דירות של 3-4 מיליון, אשר ביחס לשוק היוקרה בארץ אלו מחירים סבירים. בזמן שדירות סטנדרטיות החל מגבול חדרה ודרומה נמכרות במחירי עתק, בחיפה במחירים של בין 3-4 מיליון נמכרות דירות יוקרה באיזורים הכי מבוקשים בכרמל.

בגלל מגוון הדירות וטווח המחירים ועקב עליית המחירים בערי הלוויין של חיפה, יש חזרה פנימה לעיר. היתה בשנים האחרונות מגמה שעתלית, נשר, טירת הכרמל והקריות היו זולות משמעותית מחיפה, אך ככל שהזמן עבר, המחירים שם טיפסו, דבר שהחזיר את האטרקטיביות של חיפה. חיפה נחשבת לבירה של הצפון, ואנשים יעדיפו לקנות בה דירה ולא בערי הלוויין, במידה והמחירים בחיפה ובערי הלווין באותו טווח מחירים".

"חלק מהפער בין דירות יד שניה לדירות החדשות נובע מכך שאנחנו לא מובילים בהתחלות הבנייה. אם חיפה היתה במקום הראשון או השני בקצב התחלות הבנייה, הביקוש לפרויקטים חדשים היה מתגבר. היום חלק ניכר מהפרויקטים של הבנייה החדשה הם פרויקטים יוקרתיים על רכס הכרמל, וככל שהמחיר גבוה, יש פחות עסקאות".

"אם היתה יותר בנייה של פרויקטים של התחדשות עירונית בשכונות החוף או שהיו מתחילים בנייה של שכונות חדשות כמו נאות פרס ב', להערכתי היה ביקוש גבוה לדירות מהסוג הזה והיינו עולים בדירוג גם ברמת הביקוש לבנייה חדשה. אם העיר היתה יודעת לייצר דירות חדשות למשפחות בטווח של בין 2-2.5 מיליון ש"ח באיזור שכונות החוף בעיקר הייתה נהירה לדירות האלה ואפילו אני מעריך שהיו זוגות מהמרכז, שהיו שוקלים לחזור לחיפה.

לסיכום, שוק היד השנייה בחיפה מגוון ורחב מכוון שהעיר חיפה בנויה בגלל המבנה הטופוגרפי ממקבץ של רובעים, כשכל רובע הוא כמו עיר קטנה. זה מייצר תמהיל דירות מגוון גם למשקיעים וגם לרוכשי דירות שהם משפרי דיור. לגבי פרויקטים חדשים, מהניסיון שלי ראיתי שתמיד כאשר היה פרויקט חדש במחירים הוגנים – הפרויקטים נחטפו".

מנכ"ל קבוצת נקסט אורבן כוזהינוף, יוסי כהן: "מי שנמצא היום בעירייה הגיע כדי לעבוד וזה ישפיע כמות הדירות החדשות למכירה"

מנכ"ל קבוצת נקסט אורבן כוזהינוף, יוסי כהן, בטוח שהנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עומדים להשתנות בשנים הקרובות: "הנתונים על מכירות של דירות יד שניה ברבעון הראשון של שנת 2024 מעידים על כך שלחיפה יש ביקוש. תושבים חיפאיים מבקשים להישאר בעיר ולשפר את בית המגורים שלהם וככה גם משקיעים שרוצים לקנות פה.

אחת הסיבות שמושכות משקיעים לקנות דירות בחיפה היא שהדירות כאן במחיר שפוי יחסית לערים אחרות. חיפה נמצאת במקום ה-17 במכירת דירות חדשות, מכוון שאין דירות חדשות בחיפה. יש דירות חדשות בודדות של תמ"אות בכרמל במחירים יקרים מאוד. יש ריבית גבוהה. הדירות היקרות הן פחות מבוקשות, ואנשים מחפשים דירות במחירים סבירים.

בערים אחרות יש היצע שמאפשר לקנות במחירים שפויים. ב-5 השנים האחרונות בקושי התחילו לבנות בעיר. אין על המדף דירות חדשות ורואים זאת בנתוני המכירות. אם היו יותר דירות חדשות למכירה, הביקושים לדירות אלו היו כמו שיש לדירות ישנות.

אני מאוד אופטימי מפני שמי שנמצא היום בעירייה בא לעבוד. הצוות מסביב ליהב, וסגני ראש העיר שרית גולן שטיינברג, סופי נקש ויוסי שלום, באו לעבוד ופחות לדבר. אני כבר רואה הבדל בהתנהלות כיום לעומת מה שהיה עד עכשיו. גם כשיש בעיה, יש עם מי לדבר, וזה דבר נהדר.

אני חושב ש-5 השנים הבאות יהיו נקודת ציון מאוד משמעותית לעיר. יש דגש על בנייה ראויה ופתרונות תחבורה לתושבים, והעיר חיפה תטוס קדימה בשנים הקרובות. אני מאחל בהצלחה למי שנכנס לתפקידו. שיתוף פעולה בין מקבלי ההחלטות והצוות המקצועי יחד עם היזמים יוביל את העיר קדימה, ואני בטוח שהנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ישתנו לחלוטין בשנים הקרובות".

היזם אייל פרידמן: "זה שאנחנו במקום הראשון במכירת דירות יד 2 זה מאוד מעודד"

היזם אייל פרידמן: "אני שמח מאוד לשמוע שאנשים חכמים ובאים לקנות דירה בחיפה. זה שאנחנו במקום הראשון במכירת דירות יד 2 זה מאוד מעודד. מה שמושך משקיעים לחיפה הוא שניתן די בקלות למצוא דירות בפחות ממיליון ש"ח. דירות חדשות הן בדרך כלל באיזורים יותר יוקרתיים והן יותר יקרות, ואלו מיועדות למשפרי דיור ומחירן מעל 3 מיליון.

במקומות היותר זולים לא משתלם לבנות דירות חדשות. אצלי יש לפחות 7 פרוייקטים שצריכים להיכנס לוועדה מקומית מאז ספטמבר 2023 כדי לקבל היתר בנייה. הפרויקטים האלה עדיין לא קיבלו אישור ולא ניתן להציע אותם למכירה ואין לי כמעט סחורה למכור. ה

עובדה היא שהיתרי הבנייה מתעכבים יכולה להסביר את זה שיש פחות מכירה של דירות חדשות. הרבה אנשים שבאים לקנות דירות מחוץ לחיפה, מחפשים דירות זולות, ולכן הם לא קונים את הדירות החדשות.

אני מאוד מקווה שאחרי הבחירות המקומיות, כשהוועדה המקומית מתחילה לעבוד והתחלפו אנשים בצוות שמאייש את הוועדה המקומית, נראה שיפור בחודשים הקרובים. בתור מי שבא מחוץ לחיפה, אני יודע שגם בערים אחרות בארץ המצב לא קל ולפעמים יותר גרוע. אני מאוד מאמין בחיפה ואני אמשיך לפעול בחיפה. יש לנו סבלנות".

פרידמן הוסיף כי המפונים תורמים לביקושים לשכירות, למרות שבעיקר הם מחפשים דירות מרוהטות, אז בעיקר עוזרים לשוק של דירות ה airbnb.