נדל"ן וקורונה | איך השפיעה הקורונה על שוק הנדל"ן?| עידו מורג

השפעות הקורונה על שוק הנדל"ן – הורדת מס הרכישה וביטול מחיר למשתכן

לאחר סגר הקורונה, התרחשו מספר אירועים חשובים בשוק הנדל"ן, שצריך לתת עליהם את הדעת: הורדת  מס הרכישה על דירה שניה, ריביות הבנקים ומחיר למשתכן.

כל מה שאתם צריכים לדעת:

הורדת מס הרכישה על דירה שניה ל – 5% בכל הארץ

שר האוצר, ישראל כץ, ביטל את הוראת השעה של קודמו כחלון, והחזיר את מס הרכישה על דירה שניה מ – 8% מערך הדירה, ל – 5%.

שר האוצר הקודם, משה כחלון, תכנן להדיר את משקיעי הנדל"ן משוק הדירות למגורים, וע"י כך להוריד את עקומת הביקוש ולגרום לירידת מחיר, ממש כמו שלומדים בקורסי מבוא לכלכלה באקדמיה. בתיאוריה, יש בזה הגיון, בפרקטיקה – פחות. מדוע? כיוון שבתחום הנדל"ן, כאשר מורידים את עקומת הביקוש, גם עקומת ההיצע קטנה: הקבלנים בונים עפ"י ביקוש. לכן, כאשר המשקיעים מודרים מהשוק, מתרחשת האטה של בהתחלות של בנייה מצד הקבלנים, וכתוצאה מכך, חלה ירידה בעקומת ההיצע. 

הורדת מס הרכישה תביא לנזילות ולרווח בצד של הקבלנים, מה שיקל עליהם ליטול אשראי בנקאי וחוץ־בנקאי, ולבנות גם לשנים קדימה.

המשקיעים כנכס לשוכרים

 חשוב לציין, שאותם משקיעים הם גם נכס לציבור שוכרי הדירות, היות שהם רוכשים דירות באיזורים פחות טובים, משפצים ומתחזקים את הדירות, ברוב המקרים בצורה ראויה, ובנוסף, מגדילים את היצע הדירות להשכרה.
הדרת המשקיעים (שחלקם חיפשו אלטרנטיבות בחו"ל) גרמה לאובדן הכנסות למדינה במיליארדים.

לעניות דעתי, מס הרכישה, מיסודו, אינו סביר. הוא אינו מס על רווח או הכנסה (קצת מזכיר את המיסים על הרכבים).

ביטול מחיר למשתכן

שר השיכון, יעקב ליצמן, ביטל את תוכנית הדגל של כחלון – מחיר למשתכן.
גם כאן, הכוונה הייתה טובה – להוזיל את מחירי הדיור לזוגות צעירים, ע"י סבסוד מרכיב הקרקע. במקום שקבלנים יתחרו במכרזים של המנהל, באה המדינה והסירה את מרכיב הרווח שלה מהקרקע וערכה מכרזים, כך שהקבלנים צריכים לתת מחיר דירה סופי, ובגדול, מי שנותן את המחיר הכי אטרקטיבי – זוכה במכרז.
בפועל, חלק מהזוגות הצעירים אכן נהנו מהטבה מסוימת, אך תוכנית זו טמנה בחובה כשלים רבים. ישנם המון זוגות צעירים שהם אמידים, וזכו במכרזים במקומות אטרקטיביים, כמו עתלית מול הים, או גליל ים בהרצליה, וזכו בהטבות של מאות אלפי שקלים מהמדינה.
זוהי הפקרות! מדובר בכספי משלמי המיסים. דמיינו לכם מצב שהבת של אחד מעשירי ישראל נישאת לבחיר ליבה והם זוכים בדירה בסבסוד משלם המיסים בגליל ים, ורוכשים ב – 1.800.000 ₪! דירה ששוויה 2.500.000 ₪, זה לא מתקבל על הדעת!

פגיעה בשוק הדירות מיד שנייה

תוכנית מחיר למשתכן פגעה גם בשוק דירות היד שניה. "חינכו" את הזוגות הצעירים שהם חייבים להתחיל עם דירה חדשה, דבר שהוביל לכך שמשפרי דיור שרצו להתקדם לדירות גדולות יותר, נתקעו עם דירות יד שנייה שברשותם, ללא רוכשים.

עם אובדן ההכנסות כתוצאה מהמלחמה במשקיעים ומחיר למשתכן, ניתן היה כבר פשוט לבנות אלפי יחידות דיור ציבורי למעוטי יכולת, או לנתב את הכסף לפרויקטים אחרים לרווחת הציבור.  

הריביות בשוק המשכנתאות כיום

בשיחה שערכתי עם דימה פוסטובוי מחברת "ייחוד משכנתאות" העלה דימה בפני את הנקודות הבאות:

• בתחילת 2020 עד חודש מרץ, היו הריביות בשפל חסר תקדים, הרבה בזכות מלחמת הסחר של ארה"ב עם סין, שהוציאה משקיעים מהשוק והחזירה אותם להשקיע בארץ. בזכות כך, עלויות הגיוס של הבנק ירדו והם יכלו לתמחר את הכסף בזול יותר, וכך קרה.
  
• כשהקורונה נכנסה לחיינו, באמצע מרץ, נוצר פחד וחוסר וודאות בשוק, דבר שיצר עליה חדה בריביות וכן בעלויות הגיוס של הבנקים.
  
• כחודש לאחר מכן, בנק ישראל נכנס לתמונה, הזרים כמה מאות מיליארדים לשוק והחזיר את היציבות.
  
• היום הריביות חזרו לאותה מגמה כפי שהיה בתחילת 2020, כלומר – הריביות האטרקטיביות ביותר מזה חמש שנים, עבור נוטלי המשכנתאות.

מה אנו למדים מכך?

ענף הבנייה מהווה כשישה אחוזים מהתוצר המקומי הגולמי (תמ"ג) של מדינת ישראל. ענף הנדל"ן בכללותו, הוא אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של המשק.

בתקופה זו של משבר כלכלי עולמי, אין מקום למשחקים ולניסויים, צריך לעשות כל מה שניתן כדי שהמשק יספק את התפוקה המקסימלית שלו במסגרת המגבלות.
את זה מבינים היטב קברניטי האוצר והשיכון, לכן נקטו בהפחתת המס במטרה להחזיר את המשקיעים להשקיע בארץ, ויחד עם ביטול מחיר למשתכן, המדינה תגדיל את הכנסותיה מענף הנדל"ן (והיא זקוקה להן מאוד). 

האם כדאי לקנות בתקופה זו? 

בטווח הקצר – כדאי מאוד לקנות דירה בימים אלה, היות שהמחירים בשוק סבירים והגיוניים, וכאמור, גם הריביות על המשכנתא נמוכות. דבר זה עלול להשתנות בחודשים הקרובים, עקב הכניסה המחודשת של המשקיעים לשוק, כך שמחיר גיוס הכסף יעלה. לכן בטווח הקצר מאוד כדאי.

בטווח הארוך – אין טעם להכביר במילים: השוק הוא דינמי מידיי והפכפך מכדי לדעת. יחד עם זאת, ניתן להגיד שבניגוד להשקעה בנדל"ן מסחרי, ההשקעה בנדל"ן למגורים תמיד הוכיחה את עצמה כסולידית ובטוחה, גם לאורך המשברים הקשים ביותר. בכל זאת, אנשים לא יגורו ביערות וקצב גידול האוכלוסין בארץ הוא מהגבוהים בעולם (עד 2024 הצפי הוא ל-10 מיליון תושבים ועד 2048 כ- 15מיליון(הלמ"ס)).
אכן, אנחנו נמצאים בתקופה מאתגרת, אך יש לזכור, שדווקא תקופות כאלו טומנות בחובן הזדמנויות בשוק הנדל"ן.